贵港房地产市场.pptVIP

贵港宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势 * 贵港市整体经济处于快速增长的阶段。2005-2008年这一阶段保持了较快发展势头，GDP年增长率在13%以上，虽然受到金融危机的影响GDP增长速度有所放慢，但09年GDP增长率仍保持了10%高速。 宏观经济—整体GDP 近年贵港人均可枝配收入呈年逐步上升趋势，并且总体增长迅速，体现人民生活水平迅速提高。 人均可支配收入大幅增长，人民生活水平迅速提升 宏观经济—人均可支配收入 贵港市社会消费品零售总额连续三年以20%左右的年增长率快速增长。 社会消费零售总额增长快速，社会消费需求旺盛 社会消费品零售总额 结论 近年来，贵港市的整体经济一直保持持续、平稳的发展势态，城市规模、经济规模不断壮大，各项国民经济指标保持稳定增长，为贵港市房地产业的发展提供了稳定发展的经济基础保障。 宏观经济分析 2009年12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 2009年12月14日，国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管 2009年12月17日，土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50% 2009年12月23日，个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税 2010年1月10日，国十一条（二套房贷首付不低于40%，……） 2010年3月10日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2010年1月18日，中小户型供地须占七成 土地竞买保证金上调至20% 宏观政策分析 主要影响今后楼市的政策 提高首付比例主要针对二套房主要影响购房者的心理预期，实质性的影响不大。 购房者对于政策的消化能力加强。经过2008年市场波动的历练之后，购房者对于政策的消化时间大为缩短。 投资性需求或避险性需求强烈。通货膨胀预期的存在和国内投资渠道有限，造成无论是个人还是企业，投资房地产的需求依然十分强烈。 政策影响解读： 宏观政策分析 政府加大经济适用房、动迁安置房的建设，但是此举对于缓解供需矛盾效果有限，尤其是对于刚性需需求中的主力购房者。 增加土地供应，整顿闲置土地，提高土地出让金首付比例，是为了提高土地的使用效率，但以往政策执行难度较大，成效有限。 2009年造就的一批高价地项目即将上市，高成本必然带来高售价。 对需求方的影响： 对供应方的影响： 政策影响解读： 宏观政策分析 目前针对房地产行业调整的政策频发期，但大多为针对“国四条”的进一步细化，且一改以往“一刀切”的做法，各项调控措施目标仅指向投资性需求，体现了管理层对于遏制房价继续快速上涨的决心和强硬态度，但绝不是打压。2010年，面临复杂的国际经济形势、货币政策的压力，房地产行业作为保证经济增长的主要动力不会有大的调整。 2010年趋势预判： 行业现状分析 06年的政策调整导至07年投资增长出现负增长，但近两年，贵港市房地产开发投资额增长迅速。主要因为07年贵港市房地产行业在供不应求的供求关系下，出现的量价齐涨的火爆行情，直接带动了08，09年贵港市房地产行业投资额的快速增长。 房地产投资额增长幅度波动大，但整体呈快速上涨的趋势 行业现状分析 近年供求关系维持平衡，房地产行业发展属于正常状态 109.6 72 121.35 90.79 78.9 商品房销售面积（万㎡） 1.11 1.35 0.83 0.83 1.77 竣销比值 2.61 3.64 3.31 3.43 2.06 施竣比值 121.2 97 100.33 75.47 139.25 竣工面积(万㎡) 316.3 353.5 332.52 258.77 286.19 施工面积(万㎡) 2009 2008 2007 2006 2005 年份 从施工面积和竣工面积的比值以及竣工面积和销售面积的比值上看，近年来贵港的供求关系基本趋于平衡，房地产行业发展属于正常状态。 在09年年底，2010年初的国家稳定房地产行业政策基调情况下，2010年上半年部分房地产商趋于稳妥原则，将推迟开工的时间。预计2010年房地产施工面积、竣工面积将比09年有所下降。 行业现状分析 行业现状总结 近年来，贵港市投资保持快速增长，同时近年的市场供求关系基本维持平衡状态，行业发展状况良好。 2878 3063 81% 275 82% 3.55 2010年2月 2697 2779 85% 546 84% 6万 2010年1月 2668 2815 86% 6574 83% 71.43 09年1-12月 全市销售均价（元） 销售均价（元） 占全市销售总套数 套数（套） 占全市销售总面积 销售面积（万） 时间 市场南北发展不平衡，城北为房地产市场主要争夺阵地 09年全城商品房销售面积为87.78 万㎡，港北区总销售面积71.4万㎡，占据了市场绝大部分份额。 住宅市场现状分析 价格、物业档次、客