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论业主自治制度发展的困境及对策 　　摘要:自1994年起,伴随着我国住房制度改革的发展,我国业主自治制度的发展历史已有近20年,但是基于我国的国情和人文的特殊性,这项制度一直存在着诸多问题,容易引发不少社会矛盾。国外的实践经验已表明,良好成熟的业主自治制度将有效地提高的住宅区管理水平,化解业主和开发商之间,以及业主与业主之间的矛盾。如何制定更加完善、和谐的业主自治制度已成为我国城镇住房制度改革的一项紧要任务。 　　Abstract:Since 1994, the homeowners’ self-government system has developed near 20 years in China, with the development of the reform of Chinese housing system. However, there are many social issues has been exposured in the homeowners’self-government system, even group activities that endanger public security. According to foreign countries’ experiences, a sophisticated homeowners’self-government system can resolve these social issues, defuse the conflict of homeowner and Real estate developers. It is a urgent task for Chinese law maker to establish a sophisticated homeowners’self-government system. 　　关键词:业主自治制度 困境 对策 　　Key words: landlord autonomy dilemma Strategy 　　作者简介:王筱鑫,海南人,广西师范大学漓江学院政治与法律系专业教师 　　 　　一、我国业主自治制度的当前困境 　　我国的业主自治制度在我国的发展已近20年,为维护业主利益发挥了不可替代的作用,但不容忽视的是,该制度依然存在着不少问题,自身制度设计的不足、外界的消极影响及业主维权意识淡薄,都是制约我国业主自治制度发展的绊脚石。目前,我国业主自治制度的不足之处主要集中在业主自治组织的问题上。《物业管理条例》第八、十条的规定,业主大会和业主委员会有权代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此,业主大会和业主委员会是我国业主自治制度中的法定自治组织。在实践中,我国业主大会遇到的症结可以归结为两类:一、业主大会成立难的问题;二、业主大会成立后业主委员会运行难的问题。 　　1、业主大会成立难 　　业主大会成立难是一个不争的事实。北京市政协2006年发布的《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》,在北京居住小区物业管理3077个项目中,按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个,仅占住宅物业项目的11.7%。在2010年5月底,经北京市住建委数据显示,北京市成立业委会的住宅项目仅有730个,只占住宅项目总数的20%。业主大会成立难,难在何处?究其原因有三点: 　　第一、业主维权、当家作主的意识单薄 　　在大多数的情况下,业主大会的筹办人均为热心公益的老人或者是自身权益已经遭到侵犯的业主。这两类人之所以愿意参与筹办业主大会的活动,主要是因为,老人可自由支配的时间较多,且平时的活动范围基本上就限于生活小区内,对小区管理的细节比较了解;权益已经受侵害的业主则是要增加索赔的砝码,或是避免损失再次发生。 　　除此之外,其他业主一般不会主动提出召开业主委员会的要求。为什么其他业主会怠于行使自己的权利?这一点与国人的维权意识有关。长期以来的计划经济住房制度,已经使业主习惯接受别人的管理,或是习惯享受他人的无私奉献。对整个小区的公共事务缺乏应有的主人翁意识。 　　然而,由老人和“受害”业主来筹办业主大会,具有一定的局限性。首先,老人年纪大精力有限,且相关的物业管理知识也相对较少,这会导致出现筹办活动效力低,周期长的现象;其次,“受害业主”在组建活动往往带有“私欲”,借公共利益的名向前期物业公司施压已达到自己的目的。一旦目的达到,这类业主一般就会丧失组建的热情,而要求得不到满足时,与物业公司的矛盾则会激化,甚至会引发群体事件。这都不利于我国和谐社会的建设。 　　第二、前期物业公司的不配合及阻碍 　　由于《前期物业管理服务协议》一般是在购房时,与购房合同一并签订