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以广州市为例分析限价房的退出问题 　　［摘 要］限价房从热捧到争议已经走了3年多的历程,政策实施的初衷已基本达到,政策实施过程中出现的种种问题也让政策到了该寿终正寝的时候了。本文就以广州市为例,首先对广州的限价房政策的定位进行分析,然后谈退出限价房政策的必要性,以及对限价房退出的一系列问题给予说明和建议。 　　［关键词］限价房;广州;退出;政策建议 　　［中图分类号］TU24 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）13-0107-01 　　 　　1 广州市对限价房的定位 　　广州市在2006年正式提出了以“双竞双限”、“两竞一限”、“三限双竞”为核心的限价房模式,可以说是我国限价房政策的先驱。2007年9月29日,广州市国土房管局又发布了《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》(征求意见稿)(以下简称《意见稿》),对限价商品房的概念给予了更加清晰的界定,即限价商品住宅(简称限价房)是???政府公开出让商品住宅用地时,提出限制销售价格、限制住宅套型面积、限制销售对象等限制性要求,由开发建设单位通过公开竞争取得土地,并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。根据《意见稿》,广州市对限价房的定位如下： 　　1.1 政策的目标是调整住房供应结构,构建多层次住房梯级供应和消费体系 　　根据文件,限价房政策既有别于向低收入家庭供应保障性住房的政策,又有别于以市场为主导,面向改善性的商品房住房体系,是介于二者之间的,为缓解中等收入家庭购房压力的一种限价商品房。它将与包括廉租房、经济适用房的住房保障体系,市场主导的商品住宅,共同构成广州市新的多层次的住房梯级消费体系。 　　1.2 限价房以市场机制为基础,并具有一定的政策导向 　　《意见稿》明确指出限价房是一种政府公开出让商品住宅用地时提出限制性要求的商品住宅,说明限价房本质还是商品房,遵循市场机制。但《意见稿》同时又规定限价房在实施过程中政府采取限户型、限销售价格、限销售对象等措施进行适度调控,因此又具有一定的政策导向,可以说是兼具保障性和市场性的新的住宅形式。 　　2 广州市在实施限价房政策过程中出现的问题 　　广州市自2006年实行限价房政策以来取得了不小的成绩,房价在一定程度上得到了控制,部分中等收入家庭的住房困难也得到了解决,但是不可避免的是限价房在实施过程中同时也暴露出了一系列的问题。 　　2.1 限价房的定价机制不合理,限价作用没能有效的发挥 　　《意见稿》规定限价房的销售价格原则上定于土地出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格的70%。但是这一定价方式在实施过程中却出现了很多的问题：第一,按周围商品房70%的定价原则实际上是承认了虚高房价的合理性,由此而定出的房价难说合理；第二，限价房本身是为中等收入者提供福利的,然而在定价时却忽略了中等收入家庭的可支付能力,所定价格仍然让许多人望尘莫及,如广州市规定申购限价房的收入上线为20万元,相当于广州市年平均家庭收入的2.39倍；第三,政府是在开发拿地之时限制的其将来的销售价格,这种方式带有一定的滞后性,限价房从开发到项目落成基本需要2~3年的周期,当初定的价格难说两三年后还会合理。 　　2.2 限价房的出让机制类似经适房,不但违背了其商品房的本质,又易造成政策混乱 　　通过比较《意见稿》和《2008年经济适用住房销售细则》发现限价房的出让机制与经济适用房极其相似：首先,二者都是在购买5年内不得上市交易；其次,5年后上市交易的都要补交土地收益或者出让金。唯一的不同点就是经济适用房在购买时明确指出其产权为有限产权,5年后缴纳土地收益价款后才可以取得完全产权,而限价房是购买时没有产权限制。然而限价房在上市交易时却也是受限的,跟经济适用房一样都要付出一定的交易成本。可见实际上限价房的产权所有者并不完全是购买者,政府是另一个隐身的产权所有人,这在很大程度上会让购房者认为限价房其实是另一种经济适用房。另外，限价房的这种出让机制的有限性与它商品房的本质是相冲突的,妨碍了商品房市场的自由流动性。 　　2.3 限价房的监督机制不完善,建筑质量无法保证 　　备受公众关注的全国首个限价房――广州保利西子湾,一度深陷“维权门”,被162户一期业主以房屋质量问题、逾期交房为名推上了被告席。而业主与开发商因楼盘质量问题发生纠纷的也并非保利西子湾一家。造成这种问题的根本原因是各执行主体的逐利性致使没有形成对限价房合理的监督机制。 　　3 完善限价房政策的建议 　　限价房是一种政府控制、行政干预的房地产调控手段,可以平抑房价,缓和供求关系,一定程度上缓解房价上涨的幅度。但是,限价房的存在不应该是长期的,当供求关系得到缓解,房价平抑之后,限价房就应该退出房地产舞台。而且广州作为首个推出限价房