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农村宅基地使用权流转法律规制 　　【摘要】严格限制宅基地使用权流转制度已不适应我国城市化进程和市场经济发展的要求，大量“空心村”的出现使得农村宅基地闲置严重，进而造成了错综复杂的宅基地隐形市场，给日后交易双方留下了无穷的隐患，农村房屋交易纠纷频繁发生，影响了社会的稳定与和谐新农村建设。应当放宽对宅基地使用权流转的限制，确立宅基地收回与补偿制度，不断完善宅基地使用权登记制度，宅基地使用权流转的障碍方可得以解决。 　　【关键词】宅基地使用权；宅基地隐形市场；物权法 　　我国约有4亿亩农村宅基地，宅基地使用权流转问题关系着亿万农民的切身利益与社会安定。宅基地使用权流转问题一直是理论界和实务界激烈讨论的问题。《物权法》虽用了专门一章对“宅基地使用权”做出规定，但并未对已有的法律和规定做出实质性的突破，也没有对宅基地使用权流转这一热点问题做出明确规定，仅仅规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而原有的法律和规定已不能适应我国城市化和市场化进程。进行农村宅基地使用权流转的法律规制势在必行。 　　一、批判中继承――放宽农村宅基地使用权的流转 　　在理论和实务界，宅基地使用权的流转问题一直有很大争议，代表性的主要有自由流转说和限制流转说。自由流转说认为农村集体所有的土地与国有土地都是我国土地的组成部分，既然国有土地使用权可以自由流转，则限制农村集体土地使用权的流转是对农村集体土地使用权法律地位的歧视，是不公平的。宅基地使用权作为农村集体土地使用权的重要组成部分，理应与国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组织之外的主体流转。限制流转说则认为宅基地使用权具有生活保障功能，是由农民从农村集体经济组织无偿取得，农民基于各种原因迁出本集体经济组织，就不再是其成员，也就不能再享有这种具有生活保障功能的宅基地使用权，应归还其所在的集体经济组织，其原宅基地上的房屋不能转让给该组织以外的人员，可以在集体经济组织内部转让。 　　以上两种学说的分歧在于允许宅基地使用权流转的程度不同，都有合理的一面，也都有不足之处。对于自由流转说，宅基地使用权的自由流转“便于发挥农村闲置房屋价值，便于实现法律关系的稳定，便于顺应城乡一体趋势”。笔者认为，宅基地使用权的流转还应受到一定限制，因为我国宅基地使用权具有生活保障功能，这一功能在短时间内还无法完全抛弃。对于限制流转说，笔者认为此学说近乎绝对禁止宅基地使用权流转，是不可取的。这会造成宅基地地下交易的泛滥，日后给交易双方留下隐患，影响社会的稳定。“禁止城镇居民在农村购置宅基地，就是不许城镇居民到农村居住，这是行不通的。”所以对于宅基地使用权的流转对象不应当做出太多限制。目前，完全放开或过多地限制宅基地使用权的流转都不可取，应该放宽宅基地使用权流转，有条件地允许宅基地使用权自由流转，适度扩大农民住宅的受让群体，允许其他经济组织成员以及符合条件的城镇居民通过购买民房取得房屋的所有权和宅基地使用权。理由如下：一是放宽宅基地使用权流转符合物权法“物尽其用”的基本价值取向，提高土地利用效率，满足市场经济发展的要求，有效地防止“空心村”等浪费宅基地现象。二是放宽宅基地使用权流转有利于城乡一体化建设，加快我国城市化进程。三是放宽宅基地使用权流转有助于拓宽农民的融资渠道，加快农村产业结构调整，提高农民收入水平。 　　二、农村宅基地使用权流转的立法现状及缺陷 　　我国农村宅基地使用权流转方面的立法是立法缺位领域，2007年施行的《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”物权法虽然把“宅基地使用权”这一权利置于很高的地位，但并没有对宅基地使用权流转这一热点问题作出可行的规定，仅仅规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从以上法律可以看出我国立法对农村宅基地使用权流转采取严格限制的态度，这些立法曝露出很多缺陷，具体如下： 　　（一）农村房屋交易纠纷频繁发生 　　目前我国立法严格限制宅基地使用权的流转，并没有禁止农房交易，有相当数量的农村房屋交易都会涉及到房屋产权和土地使用权交易的不同法律评价，最高人民法院对这种现象一直也没有出台司法解释，这种情况下各级法院在审理这一类案件的时侯没有统一可行性的指导性文件，类似案件在不同的法院甚至同一法院的不同法官进行审理时结果却有很大的差异，严重影响了司法的统一性，我国目前对宅基地使用权的流转相关的立法和司法实践致使农房交易主体对其行为缺乏预见性，农村房屋交易纠纷频频发生。 　　（二）农村出现大量“空心村” 　　随着经济的迅