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吉隆坡低收入居民住房问题研究 　　摘要：吉隆坡是马来西亚最大的城市，随着经济的转型和城市化进程的加速，使得人们的生活方式和对住房的要求发生了改变。低收入人群住房紧缺及房屋质量下降，市民无法得到一个健康的生活环境，社会满意度调查出现危机，给社会安全带来隐患。本文通过这一现象，深入调查分析，希望给我们得到一些启示。 　　 　　关键字：低收入住房吉隆坡 　　 　　1、吉隆坡概况 　　吉隆坡历史上是一个贸易和采矿小镇。在英国接管他的政府之后，经济扩张吸引了更多的人。吉隆坡面积为24，221公顷，占据了马来西亚的心脏地带。是马来西亚首都和最发达的城市，人口1，600，000（2006年）。吉隆坡包括城市中心，共有6个战略区域：Sentul ? Menjalara; Wangsa Maju-Maluri; Damansara- Penchala; Bukit Jalil ? Seputih; Bandar Tun Razak ? Sungai Besi ，较为适合行政管理城市规划。 　　马来西亚的经济产权循环如下图所示：表1给出了1984~2000年马来西亚经济数据，1996年GDP下降了8.6%，1998时下降了6.8%。在1998年第三个季度之后，开始了缓慢增长。期间建筑业的活动也经历了类似的趋势。由于金融危机，1998年建筑业下降了19.2%。正如Omar 和 Yusof 在2002年指出，房地产市场的发展趋势视国家经济情况而定， “交易值连续六年以年平均增长率19.8%增长。与之同时，交易数量则以年平均8.6%的速率增长。”如下图所示。 　　 　　 　　图表1 马来西亚经济增长量 　　资料来源：Adapted from Property Market Report (1996 - 2001) cited in the Omar and Yusof, 2002 　　 　　吉隆坡在二十世纪七八十年代的城市化进程对现在的住房发展产生了重大影响。而20世纪90年代由于良好的经济条件和城市居民生活方式的改变，反而导致了，反城市化的发展。2000年，超过60%的马来西亚人民居住在城市，预计到2020年时这一比例将增加到75%。随着吉隆的坡城市化进程，许多人搬出城市去寻找更好的便宜的住宅。如吉隆坡Structure Plan 2020（2003）表明，吉隆坡的人口增长率和城市中心人口数量均在减少。吉隆坡，作为马来西亚最发达的地区，正在经历最低的年人口增长率（2.2%）。 　　 　　 　　图表21990-2000年交易额和交易量变化 　　资???来源：Adapted from Property Market Report (1996 - 2001) cited in the Omar and Yusof, 2002 　　 　　1、吉隆坡住房问题 　　马来西亚人民包括住房问题在内的最基本的需求是公共机构的责任。作为马来西亚的首都，吉隆坡市议会也就是市政厅，为吉隆坡低收入居民尤其是从其他地区迁进吉隆坡的人提供了大量的住房。吉隆坡在城市化进程中的住房问题主要表现在以下两个方面。 　　2.1 数量不足 　　2.11 吉隆坡市中心住宅用地减少 　　第一个住房问题是数量不足。由于城市化进程，吉隆坡城市中心的作用在逐渐改变，原居住区被重建改建成办公建筑和商业建筑。根据吉隆坡2020战略规划所公布的数据，住宅用地从1980年的523公顷下降到2000年的288公顷。与此同时居住在城市中心的人口也逐渐减少。而旧住宅区改造改建成商业和办公区导致市中心住宅用地的减少，同时也反过来导致市中心住宅的建设。 　　2.22房屋数量不足 　　公共或私人机构为不同收入群体提供的和不同价位的住宅主要有三种。低收入住宅：每套成本低于RM42，000（针对月收入在RM1,500以下的家庭）；中等收入住宅：每套成本在RM42,001-RM150,000之间（针对月收入在1，500-3，999之间的家庭）高收入住宅：每套成本高于RM15,000（针对月收入高于RM4,000的家庭）。 　　如图3，2000年提供的高成本住宅满足需求，而低成本和中等成本住宅却无法满足。2000年低成本需求量是107，323套，而建设量只有80,465套；中等成本住宅的需求量是114，215套，建设量只有78,955套。与此同时，超过50，000套高成本住宅的建设都是多余的。 　　 　　 　　图表3吉隆坡住宅需求量和建设量，2000年 　　资料来源：吉隆坡吉隆坡2020年战略规划 　　 　　除了中低成本住房短缺以外，吉隆坡的住房建设量在其六个区中的分布并不平均，因此导致某些区域的房屋数量有限而有些区域的房屋数量过多。根据吉隆坡2020战略规划上显