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货币政策对房地产价格动态影响分析 　　◆ 中图分类号：F293 文献标识码：A 　　内容摘要：本文通过对我国2008～2009年货币政策相关数据和房地产价格的关系进行协整分析、因果关系检验与脉冲反应函数，来验证利率和货币供应量等相关货币政策因素对房价的动态影响，最后提出相应的对策与建议。 　　关键词：货币政策 房地产市场 影响 对策与建议 　　 　　研究背景 　　 　　2003年到2007年房价增长迅速，房地产价格大幅度高于居民实际平均收入，为此，政府出台了一系列宏观经济措施旨在抑制过高的房价。然而从其成效来看，房地产市场却呈现出少有的四高现象，即“高投资、高房价、高利润和高税收”，货币政策的效力受到一定质疑。2007年末，由于受到美国次级债的影响而引发的金融危机使房地产市场陷入低谷，对此，国家2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。广东省也出台了粤15条，其中的货币政策是最受关注的，货币政策效果有待进一步验证。为此，本文将通过探讨货币政策对房地产价格的动态影响，分析可能的导致货币政策效果不明显的原因，并提出相应的对策与建议。 　　 　　文献研究 　　 　　货币政策对房地产价格的影响这一问题引起了国内外学者的广泛关注。 　　Thomas和John（1994）通过研究发现物价水平、名义利率、产出和投资都对房地产市场有直接影响；Bernanke和Gertler（1995）研究得出房地产投资对短期利率冲击反应通常强烈而且持续，房地产对长期利率的反应比对短期利率的反应小，而且恢复很快；Yi和zhixiong（2004）构建了广义三因素动态数量随机均衡模型，运用VAR方法分析发现，货币政策和名义利率对房价有特别的影响，货币冲击引起了房地产投资和房产价格的显著波动。 　　盛松成（2003）认为央行通过房地产金融调控房地产价格的作用是有限的，而且面临着调控效果不确定的问题；姜茜（2005）通过对货币政策分析认为加息可以抑制房价炒作、紧缩信贷可挤出泡沫；陈淮和郑翔（2005）指出利率上升有利于挤出房地产非理性消费，促进房地产市场的长期稳定发展。 　　蒲勇健（2007）通过karras和stocks的三方模型提出扩张的货币政策对房地产销售价格的影响不管是动态的还是累计都十分显著，而紧缩的货币政策的作用不显著，货币政策对房地产市场的调控效果具有非对称性，扩张的货币政策在统计意义上大于紧缩的货币政策；汪利娜（2008）发现紧缩的货币政策效果不明显是因为紧缩的货币政策很难降低购房者的刚性需求且对于不同的住房需求主体货币政策的影响也有所不同等；胡冉（2009）通过对我国1998~2008年的相关变量的月度数据建立向量自回归模型（VAR），并通过格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解进行定量分析，发现长期内我国货币供给量增加对房地产平均价格的正向影响较为显著。 　　国内外众多学者研究表明，利率调整和货币供应量等相关货币政策变量对中国房地产价格均有一定的影响，但影响程度如何尚没有定论。而且针对这些可能影响货币政策效果的因素分析从理论层面分析较多，实现分析较少。为此，本研究将利用协整分析、因果关系检验与脉冲反应函数来验证利率和货币供应量等相关货币政策对房地产价格的影响效果，并提出相应的对策与建议。 　　 　　实证分析 　　 　　（一）数据来源及变量设定 　　通过上述文献研究发现，利率和货币供应量等是影响房地产市场尤其是房价的主要因素。为此，本研究以房价（Y）作为因变量，选取货币供应量（M2）以及利率（IR）作为自变量，其中利率选取5年以上贷款利率。而为减少数据的多样性，所有数据均取对数形式。本文以2008年1月到2009年6月的数据为样本区间，数据来源于中国人民银行网、阳光家缘网和广州市统计局网站。 　　（二）计量分析结果及解释 　　Granger检验要求数据是平稳的，所以在做Granger因果检验之前先对各变量进行单位根检验。经过单位根检验发现，相关变量的一阶差分均通过了5%置信水平的ADF单位根检验，这表明各时间序列变量都是平稳的，他们的一阶差分都是平稳的，即一阶单整。Johansen协整检验是一种基于向量自回归模型的检验方法，通过协整检验发现各变量之间有以下协整关系： 　　Iny=-8.37InM2-1.66InIR 　　为了研究利率和货币供应量等货币政策对房价的影响，对这些变量之间的关系进行Granger因果检验（见表1）。Granger因果检验表明，货币供应量和利率均为影响房价波动原因。 　　综合影响房地产价格的各货币政策因素建立脉冲响应函数以描述各个系统对某个内生变量的冲击所做出的反应。