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第二阶段：营销筹备期 导入时间：2014年2月开始 导入主题：首付2万元起抢金铺 推广目标：如皋区域内宣传+分销市场推广，双管齐下 使用媒体：现场包装、户外、报广、网络广告、软文、活动、下乡巡展、公关活动、短信、横幅、滚动字幕 这个阶段主要线下活动为主，通过圈层、产品介绍会，下乡巡展等活动。 推广计划 下乡巡展 本案 三农国际城 2014长三角农产品投资论坛峰会 形式：论坛/发布会/讲座 时间：2014年3月 地点：如皋XX酒店 邀请嘉宾： 各报社、电视台和网络媒体记者,政府领导、开发商公司领导、商业投资分析专家、权威人士、邀约客户 起势活动 报广软文标题 不可错失的 投资良机 不可比拟的 一站式购物 不可抵挡的 升值趋势 户外看板 三农国际城 瞎扯 首付2万元真的买商铺？ 三农国际城 瞎扯 首付2万元真的买商铺？ 全球首席农产品综合基地 报广 第三阶段：认筹期 导入时间：2014年2月开始 导入主题：首付2万元起抢金铺 推广目标：如皋区域内宣传+分销市场推广，双管齐下 使用媒体：现场包装、户外、报广、网络广告、软文、活动、下乡巡展、公关活动、短信、横幅、滚动字幕 这一阶段抓住意向客户再次催促行销，使客户着急紧张，从而使得客户在这个阶段下订。主导媒体：户外，报广，字幕、短信、乡下横幅 推广计划 户外看板 三农国际城 真的 首付2万元买商铺 第四阶段：开盘热销期 导入时间：2014年2月开始 导入主题：我花2万抢了铺，赶紧叫上伙伴买 推广目标：如皋区域内宣传+分销市场推广，双管齐下 使用媒体：现场包装、户外、报广、网络广告、软文、活动、下乡巡展、公关活动、短信、横幅、滚动字幕 开盘热销但也不忘以老带新。主导媒体：户外，报广，字幕、短信、乡下横幅 推广计划 4.如何让客户低首付即能得到商铺？ 10% 40% 50% 客户承担10%首付款 开发商帮客户垫资40%首付款 银行按揭50% 考虑到项目内铺3楼4楼比较难卖，制定以下策略：包租10年，年回报率8%，10年后由经营管理公司统一经营，租金1/9分成，管理公司1业主9。 如何解决开发商垫付40%款项的回笼，就解决了客户低首付的问题。 如何来解决？ 面积 1拖2 单价 总价 客户 首付 甲方 垫付 银行 按揭 预期 年租 业主承担还甲方垫付 业主承担还银行按揭 20 平方米 20万 225万 22.5万 90万 112.5万 3万 每月4500元 每月7369元 例如一套1拖2户型房源，面积150平方 按照1-2楼分开卖： 1楼预计价格10000/平方，2楼价格预计4500元/平方 1楼50平方售价50万，2楼50平方售价22.5万 1-2楼总价72.5万（但是要保证2楼也卖掉的前提下） 按照1拖2一起卖： 均价15000元/平方 1-2楼150平方，售价225万 方案成立： 开发公司须注册 “担保公司”“房屋租赁公司”“经验管理公司” 项目定价思路 项目名称 苏浙大市场 汽车城 月星广场 物业类型 专业市场 汽配市场 家居市场 物业特征 1-3F 1F 1-3F 销售价格 4800元/平方 10500元/平方 10000元/平方 首层价格 8000元/平方 10500元/平方 13000元/平方 周边项目价格数据统计 1）.地理位置 2）.交通情况 3）.商业氛围 4）.人流量情况5）. 车流量情况 6）. 建筑外观 7）. 项目规模 8）.停车位9）.经营管理 10）.经营商实力信誉 11）.未来发展 根据我们多本项目周边地区的市场调查。同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。 市场比较法定价 1拖2均价：13000元/平方 单层均价：10000元/平方 项目整体均价控制在5000元/平方 Thanks! 谢谢聆听！ 三分策划 七分执行 让我们一起为销售成功而努力！ 我们日思夜寻的项目灵魂到底是什么 它是不是能够迅速帮我们快速回笼资金 它是不是有足够的吸引力打动客户 它是不是能够作为我们1期的核心价值 ？ 金融资本运作 需要哪些支撑点 ？ 如何调整规划吸引经营户？ 如何通过准确定位锁住客群？ 如何通过推广占领市场先机？ 如何让客户低首付即能得到商铺？ 解决上述问题就是项目的良好开端 项目成功4大支撑点 如何调整规划吸引经营户？ 站在如皋的人文文化、消费习惯、饮食习惯、居住习惯、经营习惯上来调整。 因为我们最大的客源还是来源于如皋本地，所以只有切入如皋本土文化进行科学的产品规划才能迎合市场。 外围很多好的我们要学习借鉴，但是不要无谓的站在“为了产品而产品”的角度上，特别是整个大市场都是面对内街和2-3楼难卖的问题，我们如何去规避？ 关键问题：要把产品卖出去，快速回笼资金，准备接下来的开发！ 我们怎么