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某地产金地密码项目营销策略方案 HONGKONG 户 细 中端香港投资客户 分 中 端 深 港 客 户 口 岸 中端内地投资客户 中 端 深 港 客 户 周 边 换 房 客 户 SHENZHEN 偶得 高 端 深 港 客 户 高端内地投资客户 高端内地投资客户 符 号 主 要 部 分2.卖点整合 符号 文化+精神 金地MIMA 地段 口岸+区位第一个MIMA主题概念的国际潮流社区 符号 深圳首席口岸纯国际品牌社区 地段 米埔国际自然湿地保护区景观 最具投资价值的双地铁高尚社区 实现深港零距离接触 交通/配套/品牌 品牌联合,纯港社区中原建议: 项目符号化价值圈中原建议在最大程度上将项目进行符号化,来形成项目的符号化价值圈, 从而进一步吻合目标客户群的生活形态及MIMA所提倡的品牌+符号+创意的生活 方式,为项目制造更多的卖点。 中原建议将项目所有价值点都进行符号化的LOGO设定,如:国际口岸、景 观等,然后将它们统归在MIMA的大概念下,从而形成项目的符号化价值圈。 中原建议: 例如:观澜高尔夫翡翠湾 派什么动物来当翡翠湾 的亲善大使呢? 高尔夫;吃;高尔夫; 吃;睡。这一天真短 中原建议: 例如:观澜高尔夫翡翠湾 南加州最美的谷地景致, 都被送到翡翠湾了 现在的花园没什么不好, 在拥有448m2 超大花园之前 中原建议: 例如:观澜高尔夫翡翠湾 一杯咖啡,一幅名画, 一个人的四季 65 m2 的硬露台,毫无疑问, 一场80 人的晚会 …………………………………………………………………中原建议: 例如:观澜高尔夫翡翠湾中原建议: 项目符号化价值圈示意图 国际口岸LOGO MIMA生活体验 米埔国际稀缺景 LOGO 观LOGO 星级物管LOGO 深港两地无间隙 地铁总站物业 交通LOGO LOGO …………………………………………………………………………3.入市时机分析与选择 从工程进度方面 预计9月底可以完成各类展示空间 预计9月底可以拿到预售证,十月可正式售卖 从项目售卖条件 深圳楼市素有“金九银十”之说,实践验证在6-8月楼市淡季 从市场环境方面 过后,每年九月都是旺销期开始,虽与本项目开售刚好吻合, 但同时也是市场竞争最为激烈的时期。 从前面市场分析看,虽本项目无直接的竞争对手,但投资客户 还是会在市场大热之际被分薄,所以提前入市蓄客更为重 从机会营销方面 “十一”黄金周 结合以上几个方面的综合考虑,中原建议开售时间为:10月1日 结 论 为了更好的营造项目之势,中原建议提前两个月入市蓄客,作前期积累。 入市时间:七月底八月初(择一吉日)3.入市时机分析与选择 收筹 蓄客策略 【暗渡陈仓】 ~指在项目未拿到预售许可证的情况下,借用“金地?家天 下”的非营利性会员性的会员式组织,为本项目开设“金 地?家天下MIMA特区”体验活动,在项目咨询期间,凡有 意购买本项目的客户只需在指定银行定期存入指定金额,即可 凭回单在本项目换取金卡一张。凭卡可在本项目取得预售许 可证后优先选房,并获得优先选房的各种优惠。 蓄客方式 金地?家天下MIMA特区体验金卡 金地MIMA专享 注:购房仅为金卡的服务内容之一,此卡为客户提供除购房外更多价值MIMA MIMA MIMA 3.入市时机分析与选择 客户光临接待中心 金 地 了解项目详细信息 提 前 鉴 了解MIMA专享金卡 赏 暨 去中行皇岗支行定存一万元三个月 以中国银行皇岗支行为例 专 享 持回单换领金卡 卡 启 动 签署家天下申请 填写MIMA生活问卷 客 基 购 领卡 户 础 房 信 资 意 测 息 料 向 试3.入市时机分析与选择 解筹 组团式解筹方式 解筹前: 2000 随机组合 每组30人 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 ……………………3.入市时机分析与选择 解筹 组团式解筹方式 解筹当天: 每组30人 A1 A2 A3 B1 B2 B3 C1 C2 …………………… 以抽签形式按组别进行选房先后次序 如: B1 E1 D2 A3 …………………… B1组中不分先后次序,同时进入选房区,以交钱先后决定单位所属4.整体推广节奏分析 中原认为推盘节奏应根据市场大势及市场竞争态势来进行针对性的制定。 因本项目不存在直接竞争对手,所以我们从市场大势的进行推售节奏分析。在 现阶段房地产市场,政府政策成为左右市场最有力的风向标,因此中原根据后 市可能出现的二种情况进行了不同的推售组合。 A、政府政策影响不大,项目开售时房地产市场市场仍然见好 B、政府政策影响较大, 项 目 开 售 时房地产市场不容乐观 实现方法:有效的控制工程进度来调控取得预售许可证的时间,来实现既定的推售方式。A、政府政策影响不大,项目开售时房地产市场市场仍然见好 中原认为推盘应遵循: 价值最