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我国城市规模与房价相关关系实证研究 　　摘要：房地产市场属于区域性市场，中国城市的房地产价格受诸多因素的影响，本文探讨的是城市规模与房地产价格的相关关系。文章选取2002~2005年东、中、西35个典型大中城市的数据为研究样本，采用Panel Data模型进一步研究全国范围以及不同人口规模城市的房地产价格与城市规模之间的相关关系。 　　关键词：城市规模；Panel Data模型；房价 　　作者简介:张洪（1958-），男，四川成都人，云南财经大学城市管理与资源环境学院院长，硕士研究生导师，研究方向：城市经济与房地产。 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）05-0005-04 　　 　　最近几年, 我国的城市房地产行业飞速发展,在诸多因素的影响下，全国范围内的房价呈现出整体增长趋势，少数规模较大的城市引涨着中国的房价。原因在于：规模较大的城市，会产生明显的聚集效应，这将会给当地的房地产市场发展带来外部经济效应，对住宅的消费需求增加，也促使这个城市的房地产价格上涨。然而，房地产发展的外部性也包括外部不经济，城市规模不断扩大，人口密度必然增大，由于土地面积的限制，这就造成了拥挤成本，规模效应被拥挤成本的增加而抵消。由于拥挤而造成物价和房地产价格普遍上升，因此要限制部分城市房价的上涨也要限制城市规模的不断扩大。 　　 　　一、文献回顾及理论基础 　　 　　 国内文献认为，城市规模就是指城市的大小，它涵盖经济规模、人口规模和用地规模3种涵义。经济规模是指城市中聚集的物质与经济要素的数量；人口规模是指城市人口的数量；用地规模是指城市建成区的土地面积。一定的经济规模吸纳着一定的人口规模，而一定的人口规模又要求有一定的土地规模。三者相互作用，互为因果。国内外对房价影响因素的研究有很多，其中很多经济因素均反映城市规模，相关的研究文献有：国外Bartik(1991)最早提出，房价增长直接受人口和就业增长的影响，并指出，这些动力因素对房价的影响程度是不同的；Poterba(1991)最早提出，收入对房价上涨影响最为显著；中国社科院高晓惠认为（2003），人口因素对房价的影响主要表现在人口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模；李琳和李园(2005)认为，城市人口规模的扩大会促使房价上涨；郭金兴（2005）认为，不同地区的房地产价格取决于当地人口数量和经济规模等。 　　要研究城市经济与房地产市场的关系的理论基础源于区域经济增长的三部门模型。该模型将区域经济分为3个市场：产出市场、劳动力市场和房地产市场。在完全市场经济条件下，区域经济增长的程度和速度是决定房地产市场发展的决定因素。 　　从市场角度看，推进区域经济发展的主要因素有两个:对该区域产品的需求和该区域生产要素的供给。城市规模与房地产关系的理论框架如下： 　　 　　二、房价与城市规模相关关系的实证分析 　　 　　（一）指标选取和数据描述 　　本文考察的35个大中城市包括我国大陆地区的30个省会城市和直辖市以及大连、青岛、宁波、厦门、深圳5个计划单列市。 　　本文主要的被解释变量即为城市住宅的平均销售价格，根据城市规模的三层含义，选用以下指标作为解释变量带入模型中: 　　（1）人口规模：本文选取市区非农业人口作为衡量指标。 　　（2）建设用地规模：选用建成区面积反映各个城市的建设用地开发规模。 　　（3）经济发展规模：选取年底居民储蓄余额、GDP以及居民的人均可支配收入作为城市经济规模的衡量指标。 　　本文使用的数据是二维的，因“Panel Data模型”能同时利用时间序列数据和横截面数据，并有效控制由于观察值的个体特征而造成的样本内部非均衡性问题，故而采用该模型。数据来源于《中国统计年鉴》、《中国城市年鉴》，时间跨度为2002-2005年4个年份。为了消除数据的异方差性，文章中对数据求对数，后进入模型进行数据分析。此外，在进行面板数据处理中，为了消除模型存在的自相关性，取因变量的滞后变量进入模型。因此，本文最终采用的计量经济模型为： 　　lny=#977;＋β1 ln renkou+β2 ln gdp+β3 ln shouru+β4 ln sav+β5 ln area+β6 ln touzi+β7 ln xs+ar（n）+ε 　　(变量定义：renkou:市区非农业人口,shouru:人均可支配收入，sav：居民储蓄余额，area：建成区面积，touzi:房地产投资，xs:房地产年均销售面积，ar(n):房价的滞后变量，n=1，2) 　　（二）35个城市总体分析 　　1.数据特征描述。将35个城市的各个选取的经济指标进行简单的数据处理，得出的数据特征如下表： 　　从上面数据特征表看，全国2005