上海房产类型数据分析报告.doc

一、市场背景 1、经济发展 人均GDP（USD） 人均年可支配收入（元） 内销住宅平均成交价格 （元/m2） 人均居住套内面积（平方米） 1998年 3400 8773 3290 9.7 1999年 3700 增长率8.8% 10932 3669 增长率11.5% 10.9 2000年 4140 增长率11.9% 11718 3834 增长率4.5% 11.8 2001年 4500 增长率8.7% 12883 4308 增长率12.4% 12.5 2002年 上半年 2297 同比增长10% 6870 4700 增长率9.1% / 备 注 政府目标2007年达到7500 / / / 注:上表数据来源上海市统计局网站() 说明: 2、城市规划 浦江两岸开发定位 （摘自：市政规划） 浦江两岸规划住宅区域 总述 浦江两岸综合开发重点范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦五个区，规划面积2260公顷，岸线长度约20公里，其中四个重点区域为：杨浦大桥、上海船厂—北外滩、十六铺—东昌、南浦大桥地区，岸线总长13.7公里，占开发岸线的65%，规划改造用地690公顷，占总用地的30%，整体开发总投资额达1500亿人民币。 两 岸 滨 江 住 宅 分 布 区 杨浦大桥区域 建造具有文化内涵的滨江特色居住区，在浦东杨浦大桥地区布置大桥公园、以西改造成滨江居住区。 以东开辟居住办公综合小区，并设置南极科考游览基地。 北外滩 浦江两岸 北外滩— 上海船厂 苏州河和黄浦江的交界处，地理位置、视野景观更优于其它地区，近期北外滩地区的开发刺激了楼市的火爆，房价一路飚升。区域将来具有良好的商业、商务条件。 陆家嘴临江住宅区 依靠浦东最繁华的商业中心和浦西江岸的城市景观，形成了以世茂滨江花园、仁恒滨江园为代表的的滨江豪宅区。 黄浦区董家渡 规划中在本地区将建成上海最大的高档滨水住宅区，80米宽的南北向景观轴线，它集绿化、水景、步行街于一体。 南浦大桥时尚区 时尚休闲型的居住区，建设商业、文化、娱乐复合中心，成为具有都市魅力的滨江活动点。 二、市场供需（近年商业办公、服务式公寓市场） 1、商业、办公楼市场 单位：万平方米 年 份 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年上半年 办公用房 供 竣工 面积 170.70 166.94 93.01 95.93 58.23 7.21 批准预 售面积 15.16 31.78 7.02 227.4 14.3 8.9 需 销售 面积 37.41 51.22 39.23 47.76 49.83 / 出租 面积 38.82 49.29 93.21 156.15 229.59 / 商业用房 供 竣工 面积 58.8 45.32 55.49 59.52 91.44 22.69 批准预 售面积 8.34 9.12 4.64 8.5 28.47 14.4 需 销售 面积 6.66 7.17 12.56 35 65.49 / 出租 面积 / 3.8 15.4 29.9 75.2 / 注：上表数据来源上海市房地产交易中心 2、服务式公寓市场 小户型酒店式公寓是近两年市场新推产品，统计数据来源由2000年开始。 供应状况： 2000年 2001年 2002年至今 总计 项目数（个） 2 5 14 21 总户数（户） 835 3728 4507 9070 需求状况： 从市场上对小户型酒店式公寓的需求来看，总体呈现供不应求，不少个案开盘不到一个月全部售磬，目前市场余房主要集中在新开个案中。 三、市场特征 普通住宅 特点：总体售价稳步上升，各区热点越发明显 平均售价：4805元/平方米 主力总价：40—50万/套 主力面积：100—120平方米 酒店式公寓 特点：单套总价有所上升，产品功能趋向完善 主力单价范围：7000—12000元/平方米 主力总价范围：24—70万/套 主力单套面积：30—75平方米 办公用房（优质类） 特点：租金跌至历史低位反弹，“只租不售”局面打破 单价范围：2000—2500美元/平方米 租金范围：0.4—0.8美元/平方米*天 出租面积：40平方米以上 商铺用房 特点：投资收益率超出住宅，市场黄金商铺难觅 亚太盛汇商城 市场总体供应量预测 政府“十五”计划在政策面上表明了对房地产业的“态度”。通过宏观调控和总量控制使房地产行业步入有序的良性发展轨道。“十五”计划明确表示：房地产业将发展