淀山湖镇典型项目最新分析.docVIP

附件：周庄典型项目分析 ·盛世明珠苑 案名 盛世明珠苑 售楼处 周庄淀南路509号 投资兴建 江苏中华多宝集团有限公司 工地位置 周庄淀南路509号 电话 0512--57056066 企划销售 上海泛城房产昆山有限公司 主力总价 100万/联排 180万/独幢 建筑设计 美国F+A建筑事务所 可售总价 3400万 公开日期 2004--8-1 规划用途 别墅 规划户数 180套 交房日期 2005-12—1 (一期) 基地面积 80040㎡ 可售户数 30套 工程进度 现房 销售面积 69861.21㎡ 售出户数 150套 建筑楼层 5层 销售率 84％ 规划面积 付款折扣 一次 无 主力面积 联170（加送130㎡） 独215㎡ 分期 无 平均单价 5500 银贷 无 车位单价 含在房价里 特别付款 无 单价范围 5500-6200 调查日期 2007-09-26 一、环境分析 本案位于周庄淀南路509号,周庄镇政府对面.总占地面积120亩,绿化率占45％.小区周边配套: 东面:财富周庄(周庄目前唯一大型购物广场);周庄景区;云海度假山庄;周庄人民医院 西面:与占地100公顷的光明高尔夫隔河相临 北面:与周庄镇政府隔街相望 南面:临10000多亩的白蚬湖,与淀山湖相通 农贸市场、汽车站离本案880米 二、规划分析 该小区紧邻白蚬湖，位置独特、风景优美，地处白蚬湖风景区。 联排超值空间,买170M2送130M2，一层挑高5.4米，面宽6.6米，由于建筑物的抬高设计，地面上的第一层为地下室，属免费赠送；另赠送超值夹层空间。 独栋别墅都沿湖而立，215M2稀有小户型，占地约400M2，赠送私家花园，全部集中与南面，留有游艇码头用地，业主可自行申请。联排、独栋卧室都属套间，更能体会别墅带来的惬意生活。 小区内特意挖了人工河道,将白蚬湖水引入小区内 面积配比表： 户型 面积（㎡） 户数（户） 比例 联排 170（+130） 156 87％ 独幢 215 24 13％ 三、价格分析 项目为均价为5500元/㎡现房销售，与周边同比楼盘对比，其销售价格略低于市场价格，目前为其项目的滞销期（项目长时间滞销），其销售价格应当会有相应的优惠。 四、建材分析 结构：砖混结构外墙：涂料局部面砖内墙：混合砂浆粉刷门窗：配备铝窗 防盗门厨房：预留上下水管道卫生间：预留上下水总管道供电：市政供电供水：市政供水 五、去化分析 项目目前的销售率达到了84％左右，约销售了150套别墅，其中联排共156套，销售近130套；独幢共24套，销售近20套。就项目的三年的销售周期来看，这样的销售率并不高，去化速度也非常的慢（据项目销售员介绍，项目有停滞一年的销售历史，原因不详）。 六、客源分析 项目因位于中国第一古镇——周庄，故其消费群体的消费目的基本是以度假为主，投资为辅的。其中消费群体80％为上海人，20％为苏州本地公司企业老总。其年龄段在40-50岁之间，主力年龄段在40岁左右。 七、媒体分析 由于项目的特殊性（非普通住宅）——以度假为主的别墅，其消费群体的特殊性及受众区域的特殊性，所以基本项目的投放区域为上海区域，有别墅杂志、电视广告、网络及报纸等媒体形式针对于项目受众面的媒体投放，主要为网络与别墅杂志。媒体主诉求——周庄湖景、加州风情。 八、发展商分析 项目发展商主要是经营保健品为主的集团公司，企业实力一般，同样开发的还有与本项目在同一地块的盛景阁（酒店式公寓）项目。 九、销售分析 项目接待中心位置位于项目会所处，面积约100㎡的较为简陋。接待中心无沙盘模型，销售道具只有简单的四开楼书。接待人员不专业，在接待过程中较被动。但其态度很热情，给人印象较好。在长达40分钟的接待过程中无一组客户到场，现场气氛冷清。 十、利多利空 利多：1、位于白蚬湖风景区，风景优美 2、现房销售，即可入住 3、销售价格低于市场价，性价比高 4、周边车流量较少，噪音小，生活环境好。 利空：1、距离周庄镇中心较远，生活便利性欠缺 2、外立面非常传统，已过时 3、项目的营销周期过长，影响了项目回款； 4、发展商实力一般 ·凌湖随园（一期） 案名 凌湖随园 售楼处 周庄全功路375号 投资兴建 吴建商品房开发有限公司 工地位置 昆山市周庄镇北市街139号 电话 0512-57205888 企划销售 苏州新明阳投资顾问有限公司 主力总价 120万 建筑设计 中国化工中蓝连海设计研究院,江苏华新建设工程公司 可售总价 8000万左右 公开日期 2007--10 规划用途 别墅 规划户数 95 交房日期 2008-