王石谈宏控.docVIP

王石/文 2005年进入了调整期????? 1998年，对中国住宅市场的发展来看，是一个转折点，之前的市场，只是一个萌芽试验培育阶段。????? 98年取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这个进程高歌猛进，持续到2004年。而进入2005年，进入了新的转折点。????? 回顾一下98年到04年这个阶段，中国整体经济快速发展下的全球有史以来最快的城市化过程中，完成了中国城市福利分配住房向全面住宅商品化的过渡。但从另一方面来看，也出现了一些偏差。98年的时候，新增住宅中商品房占三分之一多一点，也就是说福利房占到70％，到了2004年，包括微利房、廉租屋在内的住宅比例下降到了10％以下，而且2005年继续下降。????? 住宅是非常特别的一个产品，它是基本生活所必须的，无论高收入、低收入、无收入者，每个人都不可缺少。房子不可能像家电那样完全市场化，对于基本保障用房那一部分，要靠政策倾斜，从税收上、再分配上予以考虑。拿香港为例，比内地富有很多，但是它一半左右的居民住宅是靠政府提供的廉租屋。????? 让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题，应该说从98年到04年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。????? 这个调整从1998年至今的一系列国家相关房地产政策中可以看得很明显。????? 1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》宣布停止住房的实物分配，全面建立商品住宅市场，随后人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，加大商品住房建设投资，鼓励住房消费。2002年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地的出让全面市场化。2003年人民银行出台121文件，对房地产信贷做出规范。2004年国土资源部下发文件（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）进一步规范土地市场，也就是我们说的“8·31大限”。这一系列的政策，目标都是推动住宅市场的发展。????? 然后是2005年的“国八条”和今年的“国六条”，以及作为其执行措施的2005年的七部委意见和今年的九部委意见。这两年出台的政策，侧重点开始出现了调整。　　引导理性消费、建立住房保障体系????? “国八条”主要解决的问题有两点。第一个是部分地区房价上涨过快的问题，主要是长三角地区。引导理性消费，抑制炒房的信号非常明确，有可量化的措施，规定高档商品房两年内转让要交营业税。从去年6月以来，上海的商品住宅价格逐月下降，到年底已累计下降3%。政策在抑制房价上是立竿见影的，市场也渐趋理性。　　第二个就是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变不合理的住房供应结构，鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。实际情况如何呢？　　2005年全国完成商品住宅投资总额为10768亿元，同比增长21.9%；完成经济适用房投资总额为565亿元，同比下降6.8%，连续13个月负增长。也就是说，“国八条”关于提供中低收入的要求市场没有给予正面反应。原因有：（1）房地产行业的特征：一个新的产品从设计、建设到交付使用有一个至少18个月的滞后期；（2）地方政府没有拿出多少可以兴建适合中低收入住宅的土地，从去年下半年以来的统计数字来看，全国各大中城市推出的低价土地仍然有限；与此同时，商品住宅用地的价格仍节节上升，建立住宅保障体系的意图没有体现出来。　　 “国六条”是在“国八条”基础上，根据这一年来调控的实际效果进行的补充和深化。　　“国六条”的核心　　 “国六条”和随后的九部委意见，我认为核心就是两条，第一条是中央政府向地方政府提出的明确要求，必须拿出卖地的钱来补贴保障用房，必须拿出土地进行保障用房的开发，而且要纳入十一五规划。????? 第二条就是给市场的信号，这个信号也是非常明确的，调整供应结构，硬性的规定90平方米以下的户型必须占70％。这表明未来的方向就是中小户型，引导理性消费。目前，我国存量住宅户均面积在100平方米左右，而新增住宅面积也有越来越大的趋势，超前消费行为相当流行。要改变老百姓的居住观念，让大家更多的关注性价比、居住品质而不是单纯追求面积，这需要一个过程；而市场上要出现住宅性价比的革命性进展，也需要一个过程。在这个过程完成之前，采取硬性比例规定也是不得已为之。????? 有了这个硬性比例，中小户型想不成为主流都不可能了，这样的情况下，老百姓选择房子会主要考虑性价比、综合品质，而开发商就必须要把提高性价比放到首位。????? 当然，每个地方可能还需要考虑当地的实际情况。比如说深圳，实际的需要是两极分化的，深圳主要是两个需求，一个是特别小的