论2011年土地政策对陕西省房地产影响.docVIP

论2011年土地政策对陕西省房地产影响 　　 　　 　　【摘要】土地是国家的重要资产，国家运用土地政策对房地产市场进行一定程度上得宏观调控。本文通过对陕西省2011年房地产数据的分析中，看出2011年国家出台的土地政策从实际上在陕西省并没有取得令人满意的效果，最后提出了相应的对策。 　　【关键词】土地政策；陕西省；房地产 　　 　　1 2011年土地政策概述 　　为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅在2011年1月26日下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，并于2011年3月11号国土资源部下发了《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》。通知突出了中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度；地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策；严??住房用地供应管理，各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求；在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；要求2011年的的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 　　总之，有关土地政策的出台，是为了加强和改善房地产调控，提高调控的针对性和有效性，突出计划引导，强化以保障性安居工程为重点的住房供计划编制和实施；突出改革创新，坚持和完善招拍挂制度；突出严格监管，狠抓违法违规房地产用地的清查；突出信息公开，加强对房地产市场的预期引导[1]。 　　2 土地政策对陕西房地产的影响分析 　　2.1 对土地供应和需求的影响 　　2011年陕西住房用地供应计划为6288.06公顷，其中保障性住廉租房用地435.3公顷，经济适用房1035.52公顷，各类棚户区改造用地579.75公顷，公共租赁房用地244.49公顷，限价商品房用地644.91公顷，中小套型商品住房用地2265.49公顷。可见2011年国家全力支持保障性住房的供地。应该来说对住房用地尤其是保障房用地的供应是充足的。 　　以2011年西安住宅用地来分析土地政策对土地供应和需求的影响。2011年西安市推出的住宅用地是78宗，面积是2608184平方米。土地供应在减少。从各月供应面积情况来看，2011年以8月供应面积最大，12月次之，1月份最小。从宗数来看，2011年8月和12月供应宗数最多，为14宗，1月宗数最少，为1宗。从季度来看，2011年第三季度供应面积最大，为1249607平方米，第四季度次之，为518216.5平方米，第二季度最小，为337924.3平方米。[2] 　　由于土地政策的影响，尤其是清理闲置土地行为，要求经济适用房、廉租房和中低价位中小套型普通商品房用地占住宅用地的比例不得低于70%等这些政策，使得地产商购买土地的积极性降低，因此，多数月份土地供应和成交量都较低。 　　2.2 对土地价格与房屋价格的影响 　　土地交易价格方面，2010年交易价格指数为107.7，2011年为108.6，其中居住用地2010年交易价格指数为110.0，2011年为108.6，可见，2010年与2011年无论土地交易价格指数还是居住用地以及工业用地交易价格指数都在增加，表明土地价格在上涨。其中2011年上半年陕西省土地交易价格涨幅8.6%，涨幅比上年同期回落6.1个百分点。其中居住用地上涨9.8%，工业用地上涨9.9%，商业营业用地上涨6.1%，其他用地上涨1.9%，可见居住用地地价还是在上涨的。 　　根据国家统计局陕西调查纵队调查结果显示：2011年上半年陕西省新建住宅价格平均涨幅5.5%，房屋租赁价格涨幅4.9%。新建住宅价格整体呈现上涨势头，涨幅明显回落，同比涨幅回落5个百分点，还比月涨幅在1%以内。[3]地级城市房屋价格涨幅大于西安市，西安房价一直位于全省高位，自2011年初西安市实行限购令后，使得西安房价涨幅回落。其他地级城市成为投资置业的热点，房屋价格涨幅较高，2011年前5个月西安市新建住宅价格平均同比涨幅为4.7%，环比涨幅0.6%。咸阳、宝鸡、汉中等城市新建住宅价格涨幅都接近甚至超过8%。说明土地政策对调节房屋价格意义不大，没有起到控制房价的目的，当然房屋价格是受多种因素控制的，土地只是其中的一个方面，要降低房价还需多部门联合，共同努力。 　　3 对房地产业的影响 　　以2011年1-9月份为例来看各项宏观调控政策的效应，2011年1―9月份，全省房地产开发完成投资1019.07亿元，同比增长23.4%，增速较1-8月回落1.1个百分点，较一季度回落3.5个百分点，较二季度上升3.1个百分点。前三季度全省保障性住房完成投资335.93亿元