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如何认定居间合同中“跳单”行为 　　摘要：居间合同中禁止委托人利用居间人提供的订立合同的机会或者订立合同的媒介服务而不顾该居间人与第三人签订合同的约定具有约束力，即委托人不得“跳单”违约；但是同一个订立合同的机会是通过多个居间人提供，委托人通过正当途径获取订立合同的机会，有权与服务好的居间人促成交易，此行为不属于“跳单”违约。 　　关键词：法律行为；诚实信用；居间合同；“跳单”行为 　　中图分类号：D923.6 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）23-0110-02 　　一、引言 　　居间活动在市场经济中普遍存在，诸如房屋中介、人才中介、投资中介等，其中就包含居间法律关系。在居间合同中，居间人为委托人提供了居间服务，委托人以此与第三人签订合同，居间人就有权获得相应的报酬。但在实践中，委托人为了不向居间人支付报酬，会跳过居间人与第三人签订合同，这就是“跳单”行为。这种行为损害了居间人的合法利益。因此，居间人为了保护自己的合法权益，会在居间合同中约定禁止“跳单”或约定因委托人“跳单”需向居间人支付违约金的条款。 　　但如果委托人通过多个居间人获得与同一个第三人签订合同的机会，委托人选择其中提供更优服务的居间人与第三人签订合同，那么与其他居间人签订的居间合同是否依旧存在法律效力，委托人的行为是否违法了与居间人签订的居间合同的条款，委托人的行为是否属于“跳单”行为。上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案就是这样一个案例。本文将通对该案例的分析，对居间合同的相关理论以及相关法律规定的研究，对此类行为进行探讨。 　　二、基本案情① 　　2008年，原产权人李某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。 　　原告中原公司认为：被告陶德华利用中原公司提供的房屋销售信息，故意跳过原告，与卖方直接签订购房合同，违反了双方签订的《房地产求购确认书》的约定，其行为属于恶意的“跳单”行为，因此请求法院判令被告按约支付中原公司违约金1.65万元。 　　裁判结果：上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出一审民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华不服并向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出二审民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院一审民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。 　　三、案件争议焦点 　　上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案的争议焦点就是被告陶德华的行为是否构成“跳单”行为，是否应该向原告上海中原物业顾问有限公司支付违约金。对此，一审法院与二审法院对陶德华的行为作出了不同的认定。一审法院上海市虹口区人民法院认定被告陶德华的行为构成“跳单”行为，判决被告向原告中原公司支付违约金1.38万元。而二审法院上海市第二中级人民法院则认定被告陶德华的行为不构成“跳单”行为，因此判决撤销上海市虹口区人民法院一审的民事判决并驳回中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求。 　　四、法律问题分析 　　1.居间合同 　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方委托人。 　　居间合同中，居间人的权利包括两个方面。依据《合同法》第426条的规定，居间人促成委托人与第三人订立合同，居间人就享有报酬请求权。这是居间人的主要权利，即双方当事人约定居间人的报酬和居间人的报酬标准，居间人以此获得劳动报酬。《合同法》第427条则规定了居间人的第二项权利，即居间人居间失败时的费用请求权。居间费用是居间人在从事居间活动过程中的花费而不是居间人的收益。