世纪瑞博2012年北京密云项目定位及广告战略沟通.pptVIP

新京报 6.8 借鉴点 概念创造： Business Park 借助区域内工业商圈—中关村，及产品本身价值创造新的概念—Business Park商务独栋概念。 项目定位 position P 我们的方向：创造一座艺术博物馆 群 Romantic V 国瑞密云 密云项目定位及广告战略沟通 世纪瑞博原创广告 2012年4月 Directory 项目分析 市场分析 案例借鉴 方向寻找 项目定位 客户分析 项目本体分析 Project  项目属性，项目地块 产品特征，项目界定 P 项目属性 工业研发，低密度项目。 项目基本指标： 用地性质：工业研发 总用地面积：21817.446m2 总建筑面积： 26454.54m2 容积率： 0.86 建筑密度29% 绿地率：30% 建筑高度：≤24米 产权：50年 项目地点： 位于北京市密云县经济开发区一期云腾路2号,用地南邻潮白河。 项目地块 项目块现状： 东至规划中的东吉路南段， 南至河堤路，亲临潮白河 西至密云经济开发区管委会东院墙， 北至云腾路。 北 密云双龙 交通便利，拥有一定景观资源。 产品特征 生态艺术馆 另类的外立面 文艺气息的精装风格 大气优美私属绿化景观 项目本体界定 工业研发+50年产权+生态艺术馆 +一定的自然景观+小体量+……= ？ 再看，密云市场 密云市场分析 Market 市场动态， 客户分析， M 密云概况 区域特征： 远郊区中与市区距离感良好、自然环境与空气质量良好、具有最强的心理认知的风景度假区。 密云拥有良好的自然环境，空气清新，全境水资源丰富，水体质量在饮用水二级标准以上。 依据其诸多旅游度假资源，密云已经形成了度假别墅的区域认知。 密云产业 产业特征： 明显呈现结构、规模、效益不经济的状况 土地资源稀缺 配套不完善 密云别墅市场 密云别墅市场相对于北京其他区域市场，均价增长缓慢，发展态势较差。 别墅市场特征 现阶段别墅市基本可以分为四个层次： 绝版资源占有的顶级别墅 具备一定景观，依托密云良好生态环境的低密度产品 纯粹依靠产品形式，较低总价的别墅置产品 非正常销售项目 密云别墅呈现典型的度假别墅特征，对景观资源的要求较高，对别墅具体的户型设计不敏感，是否具备景观资源 成为判断密云别墅的核心标准。 别墅市场客户 别墅市场客户分析 密云现阶段客户无法满足项目的需求。 市场——生态艺术馆 ？ 艺术 生态 生态 艺术已经频繁出现在楼盘中…… 国瑞密云项目发展方向—— 项目本体 市场/客户 问题 Problem 1、项目本身不具备强势景观资源 2、密云市场工业产业无法对项目提供支持 3、现阶段客户不能满足项目要求 4、生态艺术馆不足以支撑项目 当豪宅或办公都不能支撑项目的发展 方向寻找 investigate I 方向 a direction 1、寻找新的客户支撑项目 2、生态艺术馆如何更有力的打动市场 我们未来的客户 牙雕大师——孙森 …… 他们是艺术家， 他们需要一个身心放松的创作场所！ 他们是多样爱好的收藏家， 他们需要一个展示自己收藏的宝库！ 他们需要和众多收藏家交流的空间！ 他们是鉴赏家， 不仅鉴赏艺术作品，更是喜欢品鉴山水风景！ 他们生活在北京， 他们不是顶级的艺术家， 他们小有名气， 他们向往成功， 他们向往家喻户晓！他们在通往艺术殿堂上孜孜不倦的努力着…… 他们需要一个载体， 帮助他们快速成功 他们是 ！ 他需要的不仅仅是生态的， 也不单单是艺术的， 他们更需要一个平台， 拓宽他们的成功之路 他们要 ！ 我们创造的 他们需要的 = 成功案例借鉴 Reference R 成功案例 新京报 6.8 自在香山项目定位 香山前 千平御品商务纯独栋