世联2012年下半年合肥金宇天地城营销策略.pptVIP

* 售楼处展示及包装 2 售楼部内场、样板房景观展示出增加圣诞、新年元素包装 * 2011年营销总控图 8月 9月 10月 7月 11月 12月 销售动作 工程配合 推广 渠道 营销 活动 客户线 二组团客户认筹，蓄客阶段 LOFT可预售 积累客户400组 销售 目标 二组团开盘 公寓样板间开放 28#-31#预售 LOFT开盘 新品加推 25#预售 8月底到12月份，持续加推刚需产品，保证走量速度；日均上门量20组以上，节点式活动上门量不少于60组，loft作为住宅的补充，但销售仍以住宅为主； 10 300 100 120 100 100 1000万 1.2亿 4,000 4,000 4,000 4,000 新品加推 新品加推 新品加推 13#19#20#预售 线上：二组团开盘信息，“携手雪佛兰，一步成就房车梦” 线上：8月底更换“loft概念推广+产品信息” 线下：9月加推13#楼 线上：11月更换“住宅信息” 线下：10月加推20#楼，11月底加推19#和25#楼 线上：12月底加推28#楼 二组团认筹 9月中LOFT起势活动+样板房开放，明星造势，孟非“非常了得”或“电玩PK大赛”、创意街市 12月底新春业主棋牌大赛！ 7月我的奥运，我的运动会——奥运月 8月激情夏日亲子、冰爽月第一季 10月红色经典革命月 11月智力型系列活动 12月圣诞嘉年华月 * 2012下半年年营销费用预算 下半年的营销费用占总销售金额的1% 内容 7月 8月 9月 10月 11月 12月 年度总计 所有户外 15 15 —— 10 —— 5 45 农班车 5 5 —— —— —— —— 10 网络 10 6 6 6 —— —— 22 围墙 5 1 1 1 —— 1 8 派单 10 10 10 10 6 6 52 短信 6 6 6 6 4 2 30 物料 4 4 3 5 2 2 20 大活动 5 8 20 8 5 5 51 小型活动 3 3 3 3 2 2 16 现场包装 3 1 1 1 1 2 9 其他费 5 5 3 5 2 2 22 小计 71 64 53 55 22 27 292 各阶段比例 24% 22% 18% 19% 8% 9% —— * 世联地产 2012 07 02 You enjoy. We serve. 谢谢聆听！ * 1 1 * 对于一个力图建立高端住宅标杆价值的项目而言，仅仅靠物理的价值属性来吸引客户是远远不够的，建立项目的精神属性是维系客户忠诚度的核心。 本体分析 交通、配套、社区品质、园林、区域地段、户型产品、建筑风格等六大价值点通过价值验证，客户关注度最多的价值点是交通+配套+社区品质+户型 项目价值验证 10# 15# 16# 23# 4月28日开盘 3# 11# 12# 17# 18# 8月中下开盘 1# 10月初可预售 13# 20# 19# 9月中可预售 25# 11月底可预售 28# 29# 30# 31# 12月底可预售 本体分析 下半年工程节点计划 8月中下二组团开盘 8月份 9月份 10月份 11月份 8月二组团开盘后，LOFT推广立刻出街，至10月初，线上集中一个月的时间做LOFT推广，线下依然以住宅销售为主，至少保证蓄客1个月的时间，是否在10月上旬开盘，视蓄客量来定； 12月份 9月上旬加推 10月上旬，LOFT开盘 11月中旬加推 12月中旬，集中开盘 3#、11#、12#、17#、18#，5万多方，528套 13#、20#，2.56万多方，288套 1#，3.8万多方，400多套 19#、25#，2.3万多方，250套 28#、29#、30#、31#，5万多方，576套 9月加推的货量视开盘后的情况而定，但线下必须保证货量的供应，11月中旬可再次集中加推少量货源，12月底，根据蓄客情况集中做一次开盘。 下半年整体货量约19万方，住宅15万方，LOFT 3.8万方 本体分析 下半年推售节点——保证每月一次推售节奏，销售主力仍是住宅产品 2012年上半年销售回顾 2012年下半年目标及分解 策略总纲 营销攻略 市场 分析 本体 分析 客户 分析 核心问题提出 * 客户来源 成交客户居住区域主要以肥西客户为主，其中上派客户占46%，肥西乡镇客户占40%；此外，经开区客户占10%，这批客户大多在经开区工作，离肥西比较近，上班方便。可见，成交客户以地缘性客户为主。 客户分析 客户访谈语录 “我在肥西一家工厂上班，老家在山南，想在上派买套房子，以后就不用一家租房子住了” “我在经开区明珠广场附近做服装生意，想买套房，但是经开区房价太高负担不起，后来听肥西的朋友说天地城不错，过来看看，这边离经开区也不远” “我是三河的中学老师，孩子马上要上初中了，想在上派买套房子，以后孩子到县城读书也方