2012年苏州方圆云山诗意营销策略.pptVIP

与教育、进修、出国机构合作，通过夏令营活动，锻炼儿童的独立自主的能力及应急能力；同时定期举办儿童情商培养、智商培训课程。另外，可针对家长进行与子女沟通讲座。 定期举办教育、进修咨询讲座 营销活动——亲民小众活动3 营销思考 营销策略 营销执行 与学校、培训班进行合作，定期在国学大讲堂内进行古文学知识授课，如《三字经》、《论语》、《诗经》、《楚辞》等中国古文学史上的代表之作，现场营造出浓郁的国学氛围。 定期举办古文学学习培训班 营销活动——亲民小众活动4 营销思考 营销策略 营销执行 定期在售楼处进行苏州传统文化展示，包括苏绣、桃花坞木刻年画、丝绸、钱币、茶文化等， 通过传统文化与项目结合，体现出项目的特色。 定期举办苏州传统文化展示 营销活动——亲民小众活动5 营销思考 营销策略 营销执行 从目前存量来看，以小户型居多，占到总体量的69.95%，客群主要以刚需客户为主；对于活动，这一部分人群更为关注的是更够获得的利益，如奖品、礼物等具有实质物质诱惑力的奖励，因此在活动体验中，建议针对性定期举办抽奖活动、节日进行礼品赠送、购房即享好礼等活动，来吸引他们的关注，促进来人，帮助销售。 定期抽奖、节日礼品祝福 营销活动——亲民小众活动6 营销思考 营销策略 营销执行 上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。 从现阶段看，市场目前处于全面促销和局部降价阶段 货源结构市场支撑 2012年市场预判 主要来自两个方面： 一方面是中央政府为保持2012年的宏观经济增长速度，央行货币政策会出现松动，间接为房地产市场带来资金和信心两个方面的积极影响； 另一方面，由于地方政府不堪楼市低迷带来的经济压力，会采取一些打擦边球的救市措施，比如放开公积金贷款等，但不会对大局造成影响。 政策：大的调整形势将继续延续2011年的政策，但也会有所缓解。 货源结构市场支撑 2012年市场预判 据统计，2012年苏州全市共有约290个项目（普通住宅、别墅、商用）入市，包括在售老盘约250个和待售纯新盘40个左右。存量和推新量共计近10万套房源角逐2012年房地产市场，其中住宅约6.3万套，占比63%，别墅7000套左右占比7%，商业近3万套占比30%，总量创历史新高。 从供应房源的具体情况来看，高端类、改善类、刚需类均有，仍以中小户型为主，据不完全统计有近8成的普通住宅均会推出80、90㎡左右刚需小户型和100-120㎡适合首次改善型居住的房源。 供应量：2012年苏州商品房供应量预计达到10万套，其中住宅约6.3万套，别墅约7000套左右，产品供应以刚需、首改为主。 货源结构市场支撑 2012年市场预判 苏州1-11月商品住宅月均成交量4200套左右（含定销房等），按照2011年成交量计算，2012年苏州商品住宅成交量约5万套左右。根据前文政策预测，随着货币政策的松动、地方政府救市举动，房价继续下行等一系列措施影响，预计2012年苏州商品住宅成交量要超过5万套。 成交量：预计2012年苏州商品住宅成交量在5万套以上，明年苏州供销比接近1:1。 货源结构市场支撑 2012年市场预判 近日，中央再次重申调控政策不动摇，随着调控政策的深入，将会有更多的开发商和楼盘加入到其中。处于上海周边的苏州，楼盘降价也同样会遵循这一规律。在一线城市出现“降价潮”后，苏州的一些楼盘也推出了降价策略，但减价的楼盘多为刚需楼盘，且降价幅度不大。然而，在市场成交并没有大的起色的情况下，购房者仍旧保持观望态度。如果市场继续处于此状态，随着政策的进一步深入，苏州大面积的降价将在明年接踵而来。 价格走势：2012年房价继续下跌目前已经成为市场共识，稳中有降不会出现“暴跌”的局面。 货源结构市场支撑 2012年市场预判 2012年整体策略： 上半年主力去化小户型； 下半年主力去化中大户型。 价格平开平走，适当时机不间断实施一定特价促销。 推案策略 1月 2月 3月 4月 5月 6月 去化7#、10#未售房源 开始针对11号楼 进行同步预约 购房节 根据客户积累情况，对外销售11号楼，以及7#和10#未售房源 过程中建议B户型伺机执行特价或团购，适当拉大其户型差价，便于客户引导，增加B户型去化 年前去化在 售A、C户型 一季度去化7#、10幢房 源，销售率达到80％ 二季度主力去化11#以及7#、10#未售房源，目标去化率80％以上 2012上半年总体策略：关键词：小户型冲量，销量突围 建议成交价在开盘折扣87折的基础上再下浮5个点，提高项目价格优势和性价比，结合目前小户型产品相对稀缺性，最大限度去化在售房源，并结合B户型样板房公开，伺机针对B户型执行特价或团购，4月份同步进行11号楼预约和销售，以89平米2+1户型提升客户关注度。 B