2010年济南绿地杜莎公馆年度营销企划提报1.pptVIP

北国风光 千里冰封 万里雪飘 望长城内外 惟余莽莽 大河上下 顿失滔滔 山舞银蛇 原驰蜡象 欲与天公试比高 须晴日 看红装素裹 分外妖娆 江山如此多妖 引无数英雄竞折腰 惜秦皇汉武 略输文采 唐宗宋祖 稍逊风骚 一代天骄 成吉思汗 只识弯弓射大雕 俱往矣 数风流人物 还看今朝 沁园春 雪 2009，一切荣耀，已成过去。 2010，属于我们的时代来临。 数风流人物，还看今朝！ 绿地杜莎公馆年度营销企划提报 2010年1月 市场分析 竞争分析 产品分析 营销策略 推广策略 广告表现 目录 从一个看客、旁观者，到成为“济南战役”的参与者。不打无准备之仗，方能立于不败之地。 市场分析 数据显示，济南楼市的成交量逐月上升，前6个月总成交已经超过2008年全年成交量。楼市成交量及成交价格均创出了历史新高。 市场动态 市场动态 一、济南楼市新年惨淡开市 成交量连续三天低迷 数据统计，1月3日住宅成交32套，1月4日61套，1月5日50套。而2009年最后一周的住宅日平均成交量还在120套左右。 除去天气、节假日等因素的印象，骤然下降至冰点的市场情况，让人们认识到，好景一去不复返。 对于发展商而言，降温的市场将对企业各方面实力带来更大的考验。2010年的市场，竞争将更加激烈。我们要以动制动，以变应变。 1、个人购房不足5年的非普通住房对外销售，全额征收营业税； 2、提高土地出让首付款缴纳比例至50%。分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目约定在2年内缴清； 3、税务部门将在全国开展房地产模拟评税，物业税“空转”试点6年多后，将推广至全国。 4、国务院办公厅明确要求二套房贷首付不得低于40%。 5、开发商在取得预售许可证后一定时间内，需一次性公布全部房源价格,公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售，不得在取得预售证前以“内部登记”等形式违规收取诚意金等费用。 政策发布 全国市场 整个09年市场火热，但近期随着相关政策的出台，消费者转为观望状态，造成成交量下降。 整个2010市场不容乐观。 客群心里的转变：消费者观望会逐渐严重，信心缺失 政府频出，消费者对市场后市的信心不足，购买缺乏安全感， 促使他们在作购房的决定时相对于理性。 政策分析结论： 本案机会： 必须以绿地品牌抢得入先机，通过第一品牌的塑造， 建立项目豪宅形象形成保值型产品，给予消费者信心。 从市场看客群转变：从投资型转向自住的刚性需求 如果说08年主要是以刚性需求为主，09年是以投资性 需求为主的话，那2010年将于08年大体相同，刚性需 求占主流，投资性需求减弱。 政策分析结论： 面对自住的刚性需求，可以向高品质、品牌开发商、保值性产品回归，真正稀缺性高价值产品才能得到市场的认同，有利于提升项目溢价。 本案机会： 市场不好的情况下 项目的出路是在哪里 从2008年市场寻找借鉴 08年市场整体成交趋势下滑，但高端产品一支独秀 易居研究院08上半年市场报告 08年上海豪宅市场也是一片火热。 真正的豪宅型产品为什么能在熊市下受追捧？ 从消费者购买心理寻找 从统计的数据看，股市疲软，楼市下降 对中国居民民的收入水平的实际影响不大 购买力没有很大改变，改变更多的是，购买欲 对市场后市信心不足，没有购买的安全感 促使他们在作出购房决定时变得相对理性 面对项目不会轻易出手，对项目的价值看的更重、更细心 感受不到价值保障的项目，他们不会去关注，更不敢轻易出手 没有安全感 财富的安全感、身份的安全感、购买的安全感 在这样的市场情况下， 杜莎公馆的推广路障是什么？ 改革开放30年 社会财富阶层的富裕时间并不长 “理性的赚钱，感性的消费”好日子没有几天 随着股市下降，楼市疲软的出现 他们感觉到了财富的不安全感 他们害怕失去财富，从而失去用财富刚刚确立起来的社会地位 所以，他们在作出购买变得更小心 现在的市场让他们失去了财富的安全感、身份的安全感、购买的安全感 消除消费者的焦虑感和不安全感 通过对项目价值的挖掘和形象树立 给予他们财富、身份以及购买的安全保障 让项目价值和给予他们购买的信心，并支撑销售价格 价值营销 熊市下的豪宅的推广核心 价值营销 产品价值 形象价值 财富的安全感 身份的安全感 购买的安全感 2010，优质固定资产 购买的安全感 财富的安全感、身份的安全感，最重要落在购买的安全感上。在熊市下，推广就应该这么势力，但是要势力的要跟优雅一些，有利用、有道理一些。 绿地集团6盘启势济南，强大实力、优质物业以及升值潜力已经的到了市场的检验。 针对市场的怀疑作出可以保证、承诺。 中海奥龙观邸、海尔绿城全运村、万达公馆等，都备受财富人士的关注。 跃登泰山之巅，绿地杜莎公馆，要拿他们做垫脚石！ 竞争对手分析 VS