同策2012年9月20日上海招商地产徐泾的项目产品定位的研究的报告.ppt

附件8：土地项目可研报告标准模板 * 附件8：土地项目可研报告标准模板 * 附件8：土地项目可研报告标准模板 * 附件8：土地项目可研报告标准模板 * * 附件8：土地项目可研报告标准模板 * 附件8：土地项目可研报告标准模板 * * * 市场竞争分析——别墅市场 新虹桥君悦湾——定位高，220-265㎡，高附加 总套数：288套 户型：220-265㎡联排，附加值较高，有双车位、电梯亮点 预期价格：40000元/㎡，含7000元/㎡装修（楼板价1462元/㎡） 上市日期：价格方案迟迟未定，仍在内部商讨中 户型 面积 附赠 面宽 其他 六联排边套 250㎡ 客厅局部挑高可改卧室 2、3F均有南北双露台 125-130㎡地下室，计入产证(堆坡) 双车位 沿河户型另有52-65㎡的庭院 6.9m 交付时含私家电梯 六联排中间套 220㎡ 四联排 255-265㎡ 7.2m 私家电梯 层高3.2米 六联排 四联排 南山招商项目——联排产品、222㎡、大面宽 总套数：158套 户型：222㎡联排，面宽大进深短，附加值高，有双车位、电梯亮点 价格：未定，（楼板价5340元/㎡） 上市日期：未定 市场竞争分析——别墅市场 户型 面积 附赠 面宽 其他 三联排边套 222.81㎡ 客厅挑高附赠 2、3F均有南北双露台 地下室 双车位 8.7m 客厅5.1m 进深短，平面较为方正 南山三联排 锦绣逸庭(锦江项目)——别墅为联排、双拼类独栋产品，属性高端，200㎡以上 总套数：187套 户型：四六联排200㎡，另有类双拼、类独栋 价格：未定，（楼板价7032元/㎡） 上市日期：2012年底 * 市场竞争分析——别墅市场 绿地伊甸园 容积率：0.3 体量：37栋，沿沪青平为9栋联排 户型：独栋280、350、及400以上；联排最小230左右 价格：预计4-5万/㎡，楼板价5340元/㎡ 上市日期：预计2011年底公开，2012年3月开盘 广南徐泾项目 容积率：0.4 体量：4万㎡独栋别墅、1.25万㎡联排别墅 产品：独栋、联排，户型不详 价格：未定，楼板价9523元/㎡ 上市日期：2013年 万科华漕项目 容积率：1.7 体量：至少1050套公寓，不少于10.2万㎡ 价格：2.7万/㎡，装修，楼板价11395元/㎡ 上市日期：最快2013年下半年 其他待上市项目以联排、独栋别墅以及纯公寓产品为主，别墅产品属性高端、面积也较大 未来上市别墅项目集中在徐泾本区域，但各项目均为200㎡以上的联排产品，定位较高、品质较好 * 市场竞争分析——别墅市场 项目 2012年 2013年 2014年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 新虹桥君悦湾 最快2012年底 新南山招商项目 最快2013年下半年 锦绣逸庭 2012年年底推出 绿地伊甸园 广南徐泾项目 2013年 至本案上市时，区域潜在供应项目基本均开始供应，板块轮动利好显现 竞争市场分析——总结 存量去化，现有格局将重塑 别墅市场整体走势不佳，去化主力在500万以下 未来竞争主力仍为联排产品，定位较高、品质较好，500万以下市场存在空挡 未来区域竞品定位较高，同品类竞争有限 品质型叠加产品的市场空白显现 公寓市场洞察 别墅市场洞察 公寓产品 未来价格 及 供应竞争 存在利好机会 别墅产品以 500万以内 的 叠加 在区域内具备 稀缺性 及 总价 优势 客户需求洞察 公寓客户多来源于道路和轨道交通沿线，泛西区客户为主 区域标杆项目，本地客户的接受力低，但能够吸引少量港澳台客户 新虹桥雅苑公寓客户基本特征 区域：主要来源于徐泾、长宁、闵行、松江、浦东 年龄：25-45岁之间 职业：私营业主、企业白领及中层管理者以上人士 置业状况：多数为首套置业，少数为置换物业 备注：客户出行依赖地铁（有班车） 贝尚湾公寓客户基本特征 区域：主要来源于长宁（虹桥、古北）、闵行（金虹桥、古美、九星建材市场）、徐汇、静安、浦东 年龄：25-40岁之间 职业：企业中层管理者、小私营业主 置业状况：普遍为首套置业，少数置换物业 备注：70%的外地人（其中40%的新上海人），10%的港澳台及外籍人士，多数有自驾车 公寓客户分析——竞品客户结构 * 本案 徐泾镇16万 七宝镇 29万 长宁 63万 徐汇108万 金虹桥 23万 公寓客户分析——周边商务支撑 周边商务支撑 虹桥临空经济园区 七宝商务区（九星建材市场） 九亭商务区 功能 建筑面积 占比 商务办公 300 76% 公共 配套 商业 15 3.8% 酒店 8 2.0% 管理中心 0.5 0.1% 会议展示 3 0.8% 文化艺术 3 0.8% 学校医生 1 0.3% 居住 65 16% 合计 395 100% 已出让 建筑面积 占比 商务办公 122 72% 公