同致地产2010年10月10日南昌市建工集团·钦都豫景营销推广的策略提报.ppt

预热期(11月11日-11月27日) *目的：以爆炸性的VIP策略引发关注，同时对前期客户意向进行甄别，吸引意向客户发生购买 *推广主题：VIP策略发布 *方式：以媒介推广为主要手段 *渠道选择：江南都市报、信报、江西交通广播或魅力934、搜房网、蓝房网 第二阶段营销推广 *VIP策略： 限预约100组 交纳一万元诚意金，可享受： 购两房1万抵2万，购三房1万抵3万，购四房1万抵四万 优先选房权 可同时享受开盘优惠 当前批次未选中房源者，VIP权益可保留至下一批次使用 最终未成交者，可在当前批次开盘30天后至营销中心办理退款 注意事项： 客户在缴纳诚意金时，必须将本批次推售房源信息及下批次推售房源信息告知客户 开盘期(11月28日-12月5日) *目的：告知开盘信息，通过开盘优惠策略叠加引发抢购 *推广主题：开盘信息+开盘优惠信息发布 *方式：以媒介推广为主要手段。 *渠道选择：江南都市报、信报、江西交通广播或魅力934、搜房网、蓝房网 第三阶段营销推广 *开盘优惠策略： 开盘当天定房、交纳定金5万元并签订认购协议书者，可再享受： 一次性付款98折 额外开盘优惠1% 同时获赠价值700元礼品一份 *开盘策略： 开盘当天，主要针对VIP客户进行选房，凭缴费凭据进行排号，先到先得。 营销推广费用预算 450万 90万 14万 45万 说明：现考虑项目现象形象及居住配套资源的包装，及保持强势推广力度，因此营销费用按销售额的1.5%计算； 预计总销3亿 338万 核心目标 项目收益最大化 竞争区域价格对比 项目区域位置与青云谱、红谷滩新区同属南昌市范围，但本区域配套与红谷滩新区比较较为落后，且发展历史较短，区域内主要以工业企业和农民新村为主，但与青云谱相比具备优势，因此本区域在竞争格局上劣于红谷滩新区、高于青云谱，也决定了本区域成为红谷滩新区板块的追随者，青云谱板块的竞争者； 区域内竞争个案价格对比 京东国际花园尾盘销售，折后均价5450元/平米 本案首批入市实收价格：6200元/平米 表价：6200*1.055≈6500元/平米 红谷滩均价：6500 青云谱均价：4800 在达到营销推广策略要求的前提下 价格策略：结合楼栋的综合素质，价格逐步攀升 “中价高走” 第一批 4# 第二批 7#8# 第三批 5#6# 6500 6800 7200 THE END.THANKS 携手建工地产，持续推动建工地产品牌的发展 南昌楼市 主力户型：85-130㎡两房三房小高层 销售情况：尾盘收官阶段 销售均价：5700元/㎡ 促销策略：持VIP卡客户可享受直减1万5的优惠，一次性付款98折、按揭付款99折开盘 营销解读： 1、利用内部团购造势，并通过“老带新”的“圈层”营销取得了不错的销售业绩； 2、价格策略采用“低开中走”，以走量为主。 3、地段是该项目宣传的主卖点。 南昌楼市 水榭尚都 地址：位于青山湖区，京东大道300号 规模：占地面积7万平米，总建筑面积16.7万平米，整体项目由12栋小高层和3栋商业综合楼组成，分两期开发。 容积率：1.35 物业类别：住宅 建筑类别：小高层、高层 装修状况：毛坯 销售情况：一、二期基本售馨 当前销售均价：折后价5400元/㎡ 主力户型：83㎡两房变三房，119㎡三房变四房 促销策略：大折扣（入市时的89折、目前的开盘95折等） 营销解读： 1、利用噱头（ 89折开盘、首推大面积赠送）引爆市场，在最短时间形成品牌效应； 2、具有较强的产品优势（赠送面积）； 3、水榭系列的品牌溢价； 市场总结 政策层面：下半年的楼市下行风险剧增，一线城市已开始显现，作为二、三线城市的南昌虽存在一定的滞后期，但前景风险压力依旧很大 南昌市场：量价依旧保持坚挺向上态势，是因为上半年新增供应量的不足以及刚需的爆发催促着成交量、价格持续上升。随着下半年新增供应量的大量入市以及政策进一步的收紧，市场环境将有所改变。 区域市场：本案周边项目已基本属于收官阶段，短时之内将形成一个供应的真空期 营销动态：基本以价格促销为主要要手段，主要表现为VIP预约金抵扣，付款方式折扣以及大幅度折扣等，如恒大的85折、水榭尚城的85折销售 机遇 机遇 两大机遇及政策利空使我们清醒的认识到，必须加快销售的步伐，但工程的进度是制衡快速去化的关键 10.6 售楼部进场 11.28 第一批推售 4#楼,51套 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 推售节奏 1.15 第二批推售 7#8#楼,198套 1.28 如第二批推售房源去化超过80%加推6#楼,94套 5.1 第三批推售 5#楼，51套 前期推售房源去化 第一批 第二批 第三批 10.22 4#可预售 12.中旬 6、7、8#可预售 3月 5#可预售 C-1 C-1 C-2