杭州海威国际的项目可行性分析的报告28DOC2007年.doc

杭州海威国际项目 可行性分析报告 银泰控股股份有限公司投资发展部 二○○七年七月 一、项目背景 1、项目名称：海威国际 2、业主单位：杭州海威房地产开发有限公司 3、项目背景：2004年5月25日，浙江海威控股有限公司以挂牌竞买方式竞得杭州滨江区钱塘江南岸土地55093平方米，与浙江浙联房产集团有限公司共同组建杭州海威房地产开发有限公司，开发海威国际项目。现海威房产股东意向转让70%股权，房产项目标的报价7.38亿元（包括土地原值5.2亿元、股东借款利息1.48亿元、项目溢价7000万元）。 二、项目概况 项目位于滨江区CBD核心区域——钱江三、四桥之间，距四桥1000米左右，南近江南大道，北临闻涛路，东至江虹路，西至规划道路。 项目分A、B两个地块，其中A地块为住宅用地，B地块为综合商务楼用地，地块沿江东西向展开，观江面宽绰，总建筑面积30.6万平方米，由4幢32～34层精品国际江景公寓与1幢超高层综合商务楼组成，超高层综合商务楼地上建筑面积11.3万平方米，高219米，地上59层，包括一家拥有480间客房的6.3万平方米五星级酒店，由国际知名品牌酒店管理公司喜来登进行经营管理。 该楼盘四幢住宅目前已建至地面8层，预计将于2007年9月份可以开盘，最小户型面积为125平米，目前均价未定，将于2009年年初交付。  A地块 B地块 合计 用地面积 31950m2 23148m2 55098m2 总建筑面积 153669.1m2 154263m2 307932.1m2 地上总建面 114019.1m2 115043m2 229062.1m2 计入容积率建面 111825m2 111300m2 223125m2 其中： 住宅 110525m2 酒店 64943m2 物业用房 450m2 办公 18150m2 经营用房 600m2 公寓 30063m2 社区用房 250m2 设备用房 2937m2 不计入容积率建面 其中： 架空层 2194m2 避难层 3743m2 5937m2 地下总建面 39650m2 39220m2 78870m2 总停车位 971辆 704辆 1675辆 其中： 地上 35辆 40辆 75辆 地下 936辆 664辆 1600辆 总户数 740户 三、房地产市场 1、宏观经济 杭州作为全国私营经济最发达省份的省会城市，地区生产总值连续16年保持两位数增长，2006年实现地区生产总值3440.99亿元，比上年增长14.3%，非公有制经济占GDP的比重达64.1%，其中个体私营经济占GDP的比重达52.5%，实现了“十一五”时期的良好开局。 杭州市2006年完成财政总收入624.49亿元，比上年增长19.9%。全年实现社会消费品零售总额1112.37亿元，比上年增长14%。市区居民人均可支配收入19027元，比上年增长14.6%，扣除价格因素，实际增长13.2%。市区居民人均住房使用面积达20.97平方米，比上年增加0.27平方米。 2006年杭州市完成和实施“五纵六路”道路综合整治，建设德胜快速路。江东大桥、庆春路过江隧道、杭浦高速公路杭州段等重大交通项目建设顺利推进。全年改善背街小巷1055条，累计达1560条、长360千米，受益单位1.12万家，受益群众135万人。全年新增35千伏及以上变电容量329.55万千伏安，新增110千伏及以上线路625.9千米。杭州电网拉限电条数由上年的1.71万条减少到80条。全市城市总供水量7.49亿立方米。年末市区居民家庭管道煤气用户为29.5万户，比上年末增加4.14万户，营运公共汽车（含中巴）4881辆，增长8.0%，营运公交线路达427条，增加16条。 2、房地产市场 2006年，杭州市房地产业保持适度增长。全年房地产开发投资442.45亿元，比上年增长7.8%。商品房施工面积4545.33万平方米，比上年增长7.9%；竣工面积725.80万平方米，比上年下降19.6%。销售走势趋于平缓，全年商品房销售762.50万平方米，增长8.3%。其中住宅销售679.27万平方米，增长9.4%。 分区域来看，2006年滨江区住宅销售量为82.31万平方米，居杭州市上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江六大城区之首。该区域全年共成交住宅5635套，占前述六城区成交总量的28.4%。从发展趋势看，2006年滨江区的住宅性价比开始回归到合理的程度。一方面，区域配套在继续完善中，另一方面，价格稳定在与2005年相近的水平。作为副城之一，滨江区在未来几年中将继续巩固其主力消费区域地位。 目前滨江区住宅价格在6000元/平方米～9000元/平方米之间，江北江景房价格可达10000元/平方米～20000元