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商业综合体项目设计管理思路与技术关键研究 　　摘要：商业综合体是近年来发展的年轻的建筑类型，一般我们认为它是由城市中不同性质、不同用途的社会生活空间组成，诸如居住、办公、旅馆、购物、文娱、游憩、商业、交通等等，通过城市公共空间的引入，各个分散的空间综合地组织在一起，充分发挥建筑空间的协调和建筑功能的互补作用，从而形成多样化、高效率、复杂而统一的一个或一组建筑，或巨型综合大楼，或紧凑的建筑群体，以功能协同搞笑、空间紧凑多样、抗风险能力强为特点、表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因此综合体是一复杂建筑类型，而综合体的设计也是一复杂漫长的过程。本文通过对公司一在建综合体的设计过程的总结、分析，论述了房地产公司对商业综合体项目设计管理的合理可行思路以及管理把控的关键。以期能找到适合的管理方法和技术，为缩短设计周期、提高设计品质、降低成本、提高利润率做出贡献。 　　关键词：建筑设计及理论；商业综合体；设计管理 　　引言 　　作为以地产商为主开发的项目，商业综合体为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。由于综合体项目的复杂性，必然会带来策划论证、规划设计、市场营销、运营管理和维护的复杂和更高的要求。本文将通过作者参与的综合体的开发设计经验，从设计管理的角度，探求商业综合体项目设计管理的合理思路与技术关键点，以期为复杂综合体的设计管理摸索一条可行之路。 　　1.设计过程概述 　　一个好的设计是商业综合体的成功的开始。商业综合体涉及到大量复杂的设计工作。每个项目的设计都包括以下四个主要的阶段：规划概念设计阶段、建筑方案设计阶段、扩初设计阶段、施工图设计阶段。 　　（1）在规划??念设计阶段，项目的基本形状和体量将被决定，从而确定了项目的整体定位和设计目标； 　　（2）建筑方案和扩初设计阶段是在概念设计提供的合理概念基础上，深入设计包含了对各个组成部分更详细的设计和发展； 　　（3）施工图设计阶段是更深入更精细化的设计，是结构造价计算、签订合同以及实际施工的基础。 　　因此，综合体的设计会牵涉到大量的设计师。一般开发商会选用经验丰富的设计机构和团队。一般的项目，开发商会在规划概念设计到扩初设计阶段选用一个设计机构，在施工图设计机构另选一个设计机构。如果能和多次成功合作的设计机构合作，就更能保证项目高效地进行和开发商意愿的达成。 　　2.项目概况（见图1-2） 　　图1-2为本公司目前正在开发设计的一个商业综合体项目。该项目位于苏州工业园区的CBD内，由三座塔楼和商业裙房组成。建筑功能主要包括：酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。总用地面积约为21000m2、总建筑面积约为250000m2（其中地上建筑面积：约为180000m2，地下建筑面积：约为70000m2）。三座塔楼高度均为140m。基地交通便利，地上交通，位于三条主干道中间；地下交通，未来将与地铁的两个站点相连。本项目遵循高品质购物中心的功能布局原则，通过“一站式”娱乐购物场所和休闲空间，围绕以超五星级酒店，精品酒店式公寓，甲级办公楼，营造一个豪华舒适，令人愉悦的综合性都市综合体。 　　3.设计管理过程 　　在这个项目的设计管理过程中，是按纵向分阶段管理。各阶段的设计管理重点和内容总结如下： 　　3.1项目的可行性研究阶段 　　这个阶段主要的工作包括项目市场定位（包括酒店和酒店式公寓定位、档次、规模、类型等，商业模式和主题的定位）；业态规划和之间比例及技术参数和要求；公共区和营业区的面积配比要求；主力商业面积规模和配置要求等。并在这个阶段编制方案设计任务书、编制设计总进度计划；选择和确定设计机构、顾问公司、管理公司，包括建筑方案设计公司、酒店顾问、营销顾问、商业顾问公司、消防、室内、景观、物业、交通、结构、机电、幕墙、擦窗机、预算、标识、绿色建筑、等技术顾问公司、地方甲级设计院、标识设计公司。 　　3.2概念设计阶段 　　在这个阶段，由确定的设计机构根据建筑方案设计任务书的内容做规划概念方案。在这阶段的设计过程中，酒店顾问、商业顾问、营销顾问应积极参与，并提供意见。 　　3.3建筑方案设计阶段 　　在规划概念方案明确后，进入建筑方案设计阶段。这个阶段应该有更多的顾问公司参与进来。包括：商业、酒店、营销、室内设计、物业管理、交通、结构、