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重庆房地产企业纳税筹划探究 摘要：纳税筹划是纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。对重庆房地产商的营业税、城建税、土地增值税、企业所得税等方面的筹划以实现房地产利润的最大化。 关键词：房地产 纳税 筹划 纳税筹划作为纳税人的一项基本权利，是纳税人在法律允许或不违反税法的前提下，所取得的收益应属合法收益。税务筹划，从税法的角度上讲是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。由于全国各地各行各业的具体税收规章制度有所不同，所以笔者就重庆房地产企业应缴纳的主要税种进行简略的探讨。 重庆房地产企业发展优势及纳税筹划必要性 重庆是中国四个直辖市之一，地处西南。长江上游经济中心和金融中心，现代制造业基地，长江上游航运中心。经济综合实力在西部领先，重庆市行政辖区内零售商品交易总额仅次于上海，与广州并驾齐驱是国内零售业总额最高的城市之一。按重庆直辖市的经济总量按省计算，在西部十二个省级地区列第五位，按城市总额计算为中西部第一位。同时重庆是一个大城市与大农村的结合体，全市城市化道路还有很长的路要走。 目前，重庆城市化水平尚处于准备阶段(城市化在30％以前的发展阶段)。按城市化发展的“逻辑斯蒂”曲线来判断，特别是城市化水平达到30％以后，将进入30－70％的国际公认的加速发展期。逐步开放城市生活基础设施的服务价格，充分发挥市场在城市化进程中的基础性调节作用，促进城市化按市场规律健康快速地发展是重庆城市化道路必经之路。随着大批农民工成为了城市居民，必将导致重庆房地产行业的大力发展。房地产企业只是注重市场对价格的导向作用忽略房地产企业自身成本控制，必将输在起跑线上。要想在大环境中做大做强房地产企业必须要实现管理模式的“粗放型”向“集约型”转变，通过管理方式的转变减低成本并提高经济效应，最关键的是实施有效的成本控制措施，而要想合理的进行成本控制。首先必须得有一个合理的税务筹划，因为依据我国税法目前对房地产企业的税收管理规定，所涉及的税收所占企业的成本一般都在40%左右。如此大的比例说明了一个成功的房地产企业是否有一套健全的税务筹划方案非常重要，同时房地产企业实施税务筹划还可以提高企业管理效率，增强企业竞争力，由此可见一个完善的税务筹划方案能使企业在成本控制以及今后的竞争中取得先机。 重庆房地产企业税务筹划 根据调查，重庆房地产企业需要缴纳的主要税款有①营业税为收入的5%；②城建税为营业税的7%；③土地增值税按收入1.5%预征，工程完工清算；④企业所得税为利润的25%；具体的筹划方法将由上述税目展开。 营业税筹划 重庆房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产, 我认为可以从以下方面对营业税进行筹划: 营业税的计税依据是营业额。营业额=营业收入+价外费用，而价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。根据税法规定“金融经纪业务和其他金融业务（中间业务）营业额为手续费（佣金）类的全部收入。”属于“金融业”税目中的“代理”业务, 只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。 据了解重庆的房地产企业在销售房屋的同时, 往往要代收水电初装费、水、电、燃( 煤) 气费、等各种配套设施费。对房地产企业来说, 这些配套设施费属于代收应付款项, 不作为房屋的销售收入, 而应作 其他应付款 处理, 但在计算缴纳营业税时, 仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是, 如果房地产开发企业将这部分价外费用的收取转由银行等其他金融中介机构收取, 这样, 其代收款项就不属于税法规定的 价外费用 , 也就不用征收营业税。例如, 某房地产公司去年营业收入为2亿元, 其中代收款项为5000 万元, 则其营业税应交纳25000*5%= 1250万元。如果将代收款项由银行收取, 则房地产公司应交纳营业税20000*5%= 1000 万元。节约税金250 万元。 城建税筹划 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。城建税以纳税人实际缴纳的“三税”税额为计税依据，随“三税”同时征收。同时城建税根据地区的不同把税率分为三个档次，纳税人所在地为市区的。税率为7%；所在地为县城、建制镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或者建制镇的，税率为1%。城建税的适用税率，应当按纳税人所在地的规定税率执行，但由受托方代扣代缴、代收代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城建税按受托方所在地使用税率执行；城建税不