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企业房屋租赁业务纳税筹划 　　摘 要：随着我国“营改增”税制改革的不断深化和推广，现代服务业中的有形动产租赁业务采用17%的增值税税率，物流辅助服务采用6%的增值税税率。这样一来似乎对不动产的租赁业务打击比较大。经过对现行政策的分析，本文以不同的服务方式下的房屋租赁业务为例，来探讨纳税筹划方法和技巧，供广大会计实务者借鉴。 　　关键词：房屋租赁；仓储业务；物业管理；服务方式 　　一、房屋租赁服务方式的类型 　　1.1房屋租赁业务概念及相关政策规定。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）的规定，租赁业（包括房屋租赁业务），是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》明确规定：房屋租赁合同的出租人按约定承担租赁物的维修责任等主要责任。 　　1.2仓储业务概念及相关政策规定。根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号）的规定，物流辅助服务，包括航口服务、港口码头服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务等。而仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。《合同法》也明确规定：仓储合同的保管人有接验仓储物，给付仓单、妥善保管仓储物、返还仓储物，并承担保管期间仓储物灭失、毁坏等法律风险。 　　1.3物业管理业务概念及相关政策规定。物业管理企业根据财政部（财基字[1998]7号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 　　二、案例引入 　　位于东阳市中心的某企业因市场行情的变化，做出战略的调整，将原有50000m2厂房打算对外出租，厂房的原造价为3000元/m2，按照30年的使用期限进行计提累计折旧。如何在出租的方式上进行改变而提高效益？最终提出了2个方案： 　　方案一：将厂房全部提供为房屋租赁服务类???的业务，并与承租方协商一致，按照每月租金15元/m2的价格出租，这样一年的出租收入=50000×15×12=9000000元 　　方案二：将厂房的30000 m2对外提供租赁服务，但与承租方协商，承接承租方20000 m2的仓储服务业务，本公司提供专门的人员和设备进行24小时全天候的管理和服务。出租的租金为每月租金12元/m2，提供仓储服务业务的收入为每月租金20.5元/m2。由于提供了专门的人员和设备进行仓储服务，这样每年就发生200000元的专项固定成本。按照这种模式进行该企业一年的收入=租赁服务收入+仓储服务收入=30000×12×12+20000×20.5×12=9240000元 　　三、案例对比分析，正确决策 　　（1）依据税收法律政策的规定，对上述2方案进行对比分析，做出正确的决策。 　　方案一：营业税=9000000×5%=450000元（出租行业的营业税税率为5%）；城建税=450000×7%=31500元（位于东阳市中心，即城建税税率为7%）；教育费附加=450000×3%=13500元；房产税=9000000×12%=1080000元（从租计征，税率为12%）；相关税费合计=450000+31500+13500+1080000=1575000元。 　　方案二： 　　营业税=4320000×5%=216000元（出租行业的营业税税率为5%）；增值税=4920000/（1+3%）×3%=143301元（根据“营改增”政策规定，因其提供的应收服务年收入低于500万元，征收率为3%）；城建税=（216000+143301）×7%=25151.07元（位于东阳市中心，即城建税税率为7%）；教育费附加=（216000+143301）×3%=10779.03元；房产税=从租部分（提供租赁服务业务部分）+从价部分（提供仓储业务部分）=4320000×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%=1022400元；相关税费合计=216000+143301+25151.07+10779.03+1022400=1417631.1元。 　　（2）对上述两个方案进行差额分析，分析如下： 　　方案一： 　　收入额=9000000元；成本费用=1575000元 　　方案二： 　　收入额=9240000元；成本费用=1417631.1+200000=1617631.1元 　　依据上述两个方案的税费计算结果，再通过差额分析：（不能简单的用哪一个方案的利润大就选择哪一个方案，因为他们的投入是不一样的，所以我们应该采用差额比较法，通过追加的成