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辽宁中亚公司银河城开发项目成本控制 第2章辽宁中亚公司银河城开发项目成本控制现状 2.1银河城开发项目简介 辽宁中亚房地产开发集团公司创建于2010年，是一家以房地产开发销售主 导，集合电力工程、室内装饰工程、园林工程、等专业工程承包为一体的综合 型配套设施开发企业。企业注册资金2000万元，年产值过亿元，拥有一流的施 工队伍，工程人员386人，其中专业技术人员82人，二级注册建造师职称以上 18人。现业务范围分布于辽宁、黑龙江、山东等地区，并逐步发展至全中国。 辽宁中亚房地产开发集团公司的经营宗旨是： 1.为消费者提供精彩人生—开发高品质的商住综合一体项目和提供高端的 物业服务，让消费者买的放心、买的开心； 2.为社会创造价值—公司经营理念与为社会创造价值紧密相联，为企业长 久发展回报社会、回报消费者； 3.为企业员工发展提供机会—为企业员工个人发展提供平台，实行科学的 绩效管理制度及升职体制，全面提高中亚开发集团人的工作生活质量； 4.为投资股东创造回报-以公司长久利益回报中亚开发集团股东。 近20年，沈阳市委市政府高瞻远瞩，决定在当时智力最集中的南三好街地 区，筹建高新技术产业开发区，并得到了省委省政府的大力支持。本项目的全 局规划背景为：一是以南三好街为载体，街道两边建设以为科技研发、生产等 高科技研究企业服务的办公楼，吸引了大批高科技人才；二是对入驻的企业放 宽政策，大力扶持，特别是在税收政策上给予优惠，使得这一区域吸引了很多 世界知名企业入驻，解决了大量劳动力就业；三是产业配套设施的完善，以南 三好街为主要干道，周边配建了医院、学校、餐饮等一系列设施，使得这一区 域日趋成熟。沈阳市高新区管委会认真梳理了新区建设过程中的宝贵经验及存 在的问题，明确提出了将高新区建设成为沈阳科技新城的奋斗目标。经过近二 十年的开发建设，新区面貌焕然一新，已经初现现代化城市的雏形，发展了一 大批高新产业，造就了许许多多的科学技术带头人。城市配套设施已日臻完善， 但很多小区为二十年前建设的老旧小区，已经不符合城市发展的要求，也满足 不了当地人民日益提高的生活水平。 辽宁中亚公司为了响应沈阳高新开发区管委会的号召，为周边高科技人才、 高校教师及相关人员提供高品质的住宅环境，决定开发银河城项目。辽宁中亚 公司经过和高新区管委会的多次沟通了解后，通过挂牌方式获取了项目的开发 银河城项目选择在高新技术开发区开发建设，经过了前期充分的市场调研 和论证，将建设成为高新技术开发区的标志性建筑，完善高新技术开发区城市 建设规划方案。项目建成后，将极大改善高新区的整体面貌，带动该区域的经 济发展，吸引更多国内外高级人才落户于此，将整体提升高新开发区的城市形 象，也有利于打造中亚公司的品牌形象，回馈沈城百姓多年来对公司的大力支 持。 中亚公司目前自有资金20000万元人民币，银河城项目规划总用地面积为5 万平方米，建筑面价将达到20万平方米，其中住宅建筑面积约18万平方米， 公共配套设施2万平方米。预计总居住户数1800户，规划总居住人数12480人， 项目容积率为4.0，绿化率30%，小区内将配建物业管理服务中心、一个幼儿园、 一个健身会馆、部分商业网点等以便小区业主生活。 中亚公司结合高新技术开发区的区位特点及周边从业人员的实际需求，本 着为周边高层次人群改善居住环境为目标，为提升高新技术开发区整体形象为 己任，致力于将银河城项目打造成“温馨、舒适、和谐、精致”的高档社区。 银河城项目的开发也得到了社会更阶层的认可，得到了高新技术开发区管委会 及相关部门的大力支持。 2.2辽宁中亚银河城项目成本控制现状 国内房地产行业经过近十多年的快速发展，已经逐步形成了成本控制机制 和监督体系，开发企业通过对规划设计方案的择优选择、工程招投标、部分包 干等形式引入了竞争模式， 可以将开发成本控制在理想的范围之内。 辽宁中亚银河城项目目前存在自己的成本管理流程，首先制定部门预算计 划，经过财务部审核、汇总后确定成本费用预算，并经过各部门分解后由分管 财务副总裁、公司常务副总裁依次审批，最终交由董事会确定。在各部门参与 任务分解指标的确定时，由人事部负责和监督制定成本控制考核机制。 经过前期阶段后，确定的项目目标成本总额为68226万元，其中前期费用 3739.7万元，建安成本61921.80万元（含基础设计建设费、景观工程费、公建 配套费、单体建安成本、不可预见费），营销费1024万元。 中亚公司在银河城项目的成本管控，从以下几个方面开展： 1.在项目的决策阶段 ⑴在银河城决定在高新区开发前，公司市场部门针对项目进行了市场深度 判断，从供需关系、房地价比、市场机会及威胁方面进行了深度分析。初步结 论为周边竞争项目同质化严重，基本以主流刚性需求项目为主，项目售价普遍 偏低