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路劲御景城房地产项目风险管理 第3章路劲御景城房地产项目概况及风险管理现状 3.1项目及开发单位概况 3.1.1项目基本概况 路劲御景城项目坐落于济南市槐前区。本项目距离济南市槐萌区政府4千米， 项目交通便利，处于城市主干道上，周围遍布公交线路40多条，通行十分方便。 项目周围配套成熟，东临嘉华购物广场、山东省立医院；西靠艾菲尔花园、济南 茶叶市场；南临槐荫人民医院、济南儿童医院；北边紧挨济南水果批发市场。总 体上该项目处于槐荫区行政和商业中心，地理位置非常优越。项E3选址情况详见 阁 3. 1。 成交面积421万平方米，占比达68%;商业用地共成交50幅，成交面积159万平 方米，同比增幅达59 %。 2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。历下区作为传 统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正 逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进 入由大型企业带动的快速发展阶段。 2012年土地单价继续呈上扬态势。本年度经营性用地土地单价为5193元/平 方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高； 二是槐萌区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整 体市场有了一定的抬升作用。 通过以上分析得知，近几年济南土地供应面积基本持平，住宅用地为主，但 住宅用地逐渐减少、商服用地增加，城市中心区域弱化，土地供应向城市四周扩 张。价格方面土地成交量价齐升，住宅用地为成交主力，地价回归理性，价格持 续回落，中心区域土地价值凸现。从城市一级开发和城市发展规划角度来看，西 客站片区、滨河新区、旅游路沿线将成为未来土地供应集中区域。 (2)济南住宅市场数据分析 济南住宅市场无论是连续走高的供应量，还是只有3%的价格波幅，都说明济 南的房地产市场里然受到政策调控的影响，但是市场面基本平稳。 三甲，总供应量为263万平方米，占全市供应量的56%。 济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，80-100平方米和120-144平方米 面积段供应量领先。 2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花，果实累累”。截止到2012年12 月15日，共有27个普通住宅项目开盘，明显好于2011年仅有17个项目开盘的 市场表现。 济南商品住宅市场供应量充足，市场进入快速膨胀期。按今年市场常态，月 均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，仍需4. 3年去化时间。 总之，2012年济南楼市稳”字当头的市场特征表现愈加明显。 通过以上分析，济南住宅市场基本上可以用一 “稳”字概括，供应稳、价格稳、 成交稳，稳步发展，但由于济南市的发展处于骨架的快速扩张期，近一两年出现 了众多的近郊、远郊楼盘，大品牌、中低价位繁荣了供应、成交数字，所以不可 对市场报以“乐观”的态度，战略及战术均需重视。 (3)济南市房地产企业分析 一线企业领跑济南市场，T0P10榜单外地房企约占7成，2012年新增项目品质 明显好于往年，大牌企业成为市场赢家。以恒大、华润、万科、中海、绿地、保 利、鲁能、天鸿等龙头房企为代表，持续领跑济南市场，稳居榜单前列，其中中 海地产以63.82万平方米的销售面积和52.69亿元的销售金额位居榜单首位。 3. 2.2项目所在区域房地产市场概况分析及项目SHOT分析 2012年济南西部的供应量在全市排名名列前茅，区域竞争压力越来越大，供 应量逐月加大，但是销售量却有所下降，销供比例越来越低。御景城项目SWOT分 析见表3-2。 3.2.3项目周边重点竞争项目概况分析 根据项目周边市场情况分析，目前项目竞争加剧。主要有以下四方面原因， 第一，槐荫区在2013年将成为济南市最大的市场供应区，西客站片区的众多高品 质楼盘将陆续加推，严重分流客户，竞争加剧；第二，近郊远郊楼盘分流刚需： 刚需人群更多考虑的是价格以及表面的的价值，近郊远郊中大部分是品牌刀?发商 幵发的大规模社区，并以其较低的价格、表面展示的高性价比以及企业品牌严重 分流了刚需人群；第三，高性价比项目占优渠道拓展?优：在激烈的竞争环境下， 如何提升价值塑造高性价比项目形象将是抢夺客户的有力吸引力；积极拓展渠道， 多方面吸引客户将是成交客户的有力基础；第四，年初均有新品加推：据了解， 两个最直接的竞争对手南益名泉春晓、中海国际社区在2013年均计划有新品加推， 抢在我项目之前，如何防止提高客户忠诚度，防止客户被分流将是我项目成功的 关键问题。 3.2.4项目定位分析 路劲御景城总占地面积为18万平方米，建筑面积42万平方米，容积率仅为 1.8，为济南二环内极为少见的低密度、高舒适度的人居文化标杆小区。 (1)项目产品定位 路劲御景城项目整体上釆用新儒风建筑风格，传统的建筑语素被加以提炼和