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对煤炭社区物业管理几点思考 　　摘要： 煤炭企业经济发展过程中，社区物业管理作为其重要组成部分为企业发展营造了良好的外部环境。本文通过探讨蒲白现行的社区管理模式，研究分析煤炭企业在社区物业管理存在的问题，同时提出发展煤矿社区物业管理的基本思路，进而为做好煤炭社区物业管理提供参考依据。 　　Abstract： In the development process of the coal enterprises， community property management， as an important component， creates a favorable external environment for enterprise development. By exploring existing community management model of Pubai， this paper researched and analyzed the problems in community property management of coal enterprises， and proposed the basic ideas for the development of coal community property management， thus providing reference for the coal community property management. 　　关键词： 物业管理；管理模式；社区管理 　　Key words： property management；management mode；community management 　　中图分类号：C916 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）26-0170-02 　　0 引言 　　社区物业管理作为煤炭企业经济发展的重要组成部分，如何跟进企业改革发展步伐，使物业管理在煤炭企业的稳定与发展起到积极的作用，是摆在后勤物业系统面前的重要课题。本文结合现状作粗浅的探讨。 　　1 蒲白现行社区管理模式 　　蒲白矿务局地处罕井镇，是全国唯一一个缺乏城市依托或远离市中心的独立矿区，生产的特点具有分散性和艰苦性，在开发建设煤矿的过程中，根据“有利生产、方便生活”的原则，工业和居住格局散布于百里矿区。受计划经济体制的影响和制约，煤矿企业对职工住房都是实行自建、自管，同时配套建设了基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务等社区体系。2000年初，随着将企业办社会部分整体剥离，煤矿后勤管理按区域实行了社区集中管理。2012年，陕煤化集团实行具有重大意义的主辅分离战略性决策，成立了8个实业公司和3个专业化管理中心，这对以往只是围绕煤化生产服务的后勤单位来说，在法律层面已成为独立的法人企业。过去的副业变成了如今的主业，如何以现代企业创建为基础，规范运作，强化品牌化、专业化服务，组建一支精湛高效的职工??伍，保障企业稳定发展，是摆在实业公司面前的现实问题。 　　2 目前煤炭企业社区物业管理存在的主要问题 　　2.1 煤矿企业社区点多面广，布局分散，集中管理起步晚，配套措施还不完善，很难形成规模优势。虽然物业管理服务提高了一个水平，物业管理受起步晚影响，存在收费标准低、服务水平低、规模小、效益差等问题，同时由于相应的规章制度不健全，市场竞争不规范，在一定程度上增加了物业管理的难度大，并且与居民的需求构成强烈的反差。 　　2.2 物业管理缺乏竞争。在煤炭企业的社区中，物业管理的主要职责是为职工家属和企业提供服务，其服务内容、服务对象，以及运行机制等还处于原来的水平。受职工群众承受能力的影响和制约，物业管理从总体来看，依然处于行政福利阶段，没有引入竞争机制，没有形成统一、开放的市场，物业工作缺乏灵活性和主动性。在一定程度上，受等、靠、要思想的制约，严重影响物业管理的发展。没有真正脱离“母体”，依赖性较强。 　　2.3 物业管理的市场化程度低。在社区物业管理中，市场化是核心，直接关系到物业管理企业的生存与发展。但是，由于煤炭社区物业管理范围较小、市场发育程度较低、消费观念落后等，对职工居民基本上处于无偿或低偿服务，管理成本比较大，缺乏经营管理的积极性。另外，职工群众不愿承担过多的物业管理费，对物业的管理服务仅满足于基本需要。进而在一定程度上限制了物业管理部门的经营范围，经济效益难以提高。 　　2.4 职工家属的思想观念需进一步转变。在过去的管理服务模式下，职工群众思想上形成了很强的福利观念，职工群众思想观念陈旧，甚至“我是企业的人，为企业做了贡献，住房应该、收费不行”的思想依然存留在一些员工当中，对“花钱买服务，花钱买享受”的认识不到