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二手房实战 房源登记 （1）店面登记（制表） 登记的基本内容有： 1、物业具体地址 2、户型 3、楼层 4、朝向 5、面积（建筑面积和室内详细面积） 6、建筑年代 7、配套设施[是否双气（集中供暖和天然气）和装修程度] 8、最后是价格。 ☆如果业主登记出售一般需要登记的还有： 1、是否具有房地产权证（简称房产证）。 2、什么时间办理的房产证（办理房产证时交纳契税的时间或房产证的填发/发放日期）。 注：和是否需要交纳营业税有关。 3、登记2002年以前出售房屋的，需问清是否是家庭唯一住房（同一产权人名下，是否还有第二套住所）。 注：和是否需要交纳个人所得税有关。 4、询问方便看房时间，做到心中有数。 ☆如果业主登记出租，上述可以省略，但要重点询问出租房屋的装修程度，室内具体的留有设施（家具家电等）。 附注： 登记房源（特别是业主电话登记时）为节省时间，同行业中大都使用以下文字的缩写： 1、F（楼），2、5/6F（5楼共6层），3、6/6F（6楼顶），4、2/网（网点上2楼）， 5、1/车（车库上一楼），6、T一，T二，T三T（套一，套二，套三厅） （2）电话登记（制表） 电话登记大概内容同上，但须注意的是，电话登记时一定要熟、准、快的登记信息，避免给客户浪费不必要的通信费用。 关于房源的勘察 在房产登记24小时内,与房主取得联系,定下时间和地点实地勘察房源。 约见尽量提醒屋主携带产权证(无产权证的要其他有效证明)和身份证明,我们验证一下房产的真实性。 准时赴约。 现场勘察房源，建议业主定一个合理的价格。 如业主定价具有市场竞争力，我们则要尽量与房主签下独家委托或者收收购。 评估房屋价格是否具有竞争力可参照以下四条因素: 该房屋的委托价格是否明显低与市场价； 业主是否有明确的出售动机; 业主是否能够积极配合; 房屋的面积是否在大多购房者的需求范围之内。 物业是否在你的有效服务区域内。 是否为空房。 实地勘察房源可以参照以下37点，（记住是以以下37点为参照，来为业主掩饰不足，为客户解决问题和疑虑，且不可以一个客户的态度针对所显现的问题与房主砍价）。 ◆ 关于门 1．门的开启关闭是否顺畅？ 2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ 4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 　◆ 关于窗 5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ 7．窗户玻璃是否完好？ 8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 　◆ 关于地板 9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ 10．地板间隙是否太大？ 11．柚木地板有无大片黑色水渍？ 12．地脚线接口是否妥当，有无松动？ 13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 　◆ 关于顶棚 14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？ 21．内墙墙面上有否石灰爆点？ 　◆ 关于厨厕 22．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 　◆ 水是否妥当 25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 26．砖缝有无渗水现象？ 27．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 28．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 29．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 30．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 31．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 　◆ 其他 32．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 33．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路