合肥盟科别墅的项目提案.docVIP

PAGE 一、前言机器工业时代当个性湮灭于生产线灰色的“石屎森林”中当禁锢成为享受站在财富之巅的城市主人岂能让钢筋囚笼成为束缚创造力的理由30度倾斜的窗户又怎能放飞翱翔天空的梦想盟科·天庭逸境商业别墅逃离冰冷都市回归真实自然让工作真正成为享受盟科·天庭逸境商业别墅合肥首个C·E·O商务行馆城市主人的财富“梦工厂”二、产品分析建议篇地块篇地块概述本项目地块位于包河大道东侧，包河产业园的对面，与骆岗机场一墙之隔。地块较为平整，据目测，整个地块的高低落差不超过2米，地块中间有一条宽约2米的自然河流通过。地块的西边有一片工业园区因拆迁而新建的公墓群。地块表面覆盖荒草和少量小树。地块分析位置：本地块位于出城主干道包河大道旁，东面与包河产业园区仅一路之隔。地块的北面不远处是312国道，西边紧临骆岗机场候机厅。南边为空地。交通：目前该地块公共交通较为不便，仅有2条公交线路，通往市内。但由于临近城市主干道包河大道和312国道，进出城较为便捷。配套：地块东边为包河工业园区，里面多为工厂。西边为飞机场，南面和北面目前均为未开发土地。周边生活配套较少，距离本项目约3公里处有一拆迁安置社区——包河苑在建，已有部分住户入住。项目地块周边3公里内，已知在建的酒店项目有两个。未来规划中，本地块属于为工业园的商贸用地。环境：本地块由于紧临飞机场，噪音问题较为严重。地块没有任何的自然景观，而且视线之内既看不到山，也看不到水。且因为面对工业园区，工业污染问题值得关注。最不利的是，地块的西边有片新建的拆迁坟地（经规划处了解，此坟地暂时无法拆除）。周边没有成熟高尚的社区，整体环境较差。（二）建筑产品篇1、建筑产品概述本项目占地面积约100000平方米，总建筑面积约25000平方米。容积率为0.25，绿地率为76%，总户数为55户，户型200㎡—600㎡不等，有87个停车位。小区以独栋别墅为主，辅以少量联排别墅。小区的景观设计以水系为中心，分中央湖泊和私家湖泊两类。小区的交通主干道为围绕中心景观区的环行大道，入口处设花园。配有网球场、会所、游泳池等附属设施。建筑产品分析本项目占地面积较大，容积率低，绿化率高。人造景观较有特色，以独栋别墅为主。户型面积普遍较大，总价很高。应该说，这样的别墅产品在合肥应该是很少见的，属于最高端的产品。该产品的目标市场应该是合肥消费金字塔的最顶端部分。单从建筑产品来看，应该是很不错的别墅区。（三）市场篇市场概述合肥的别墅市场，市区主要集中在西区大蜀山和董铺水库附近，市郊主要是有双凤湖元一高尔夫别墅。如新加坡花园城、金色池塘、绿城桂花园、和庄、维多利亚别墅、望园小区等楼盘。且主要以联排、叠加别墅为主。普遍规模较小，很大一部分是在与多层、小高层混合在一起。别墅的户型也以200㎡左右为主，总价约在60万—200万之间，以80万左右为主。市场分析合肥的别墅市场，主要集中在自然风景较为优美的西区，这也符合别墅这种产品对景观的要求。主要产品为联排、叠加别墅。总价也较低。应该说，合肥真正意义上的别墅还没有形成。这与合肥整体的经济文化发展水平是相称的。而开发大规模的纯粹独栋别墅区，在合肥其市场风险较大。4、结论综上所述，本项目的大规模的高尚独栋别墅区的定位值得重新思考和商榷。从地块上看，由于周边环境较差，本项目地块缺乏做高尚独栋别墅区所需要的景观条件。从项目产品上看，由于户型过大，总价过高，景观设计多为人造景观，市场上去化较难。从合肥的别墅市场看，也缺乏这样规模独栋别墅的容量。为此，本提案针对本项目以及合肥市场的实际情况，对本项目的产品做出如下改动建议。5、产品改进建议本项目宜以联排（TOWNHOUSE）产品为主，辅以少量的独栋别墅。户型以200㎡为主，降低总价。本产品的市场定位应该考虑到实际情况，以商务别墅为主，兼及部分休闲娱乐别墅。在别墅的西边，应考虑种植成排的高大树木以减少飞机场噪音的影响可从风水的角度，在屋顶设置独特的构件或者在小区树立独特的雕塑来消除西边坟地的影响。小区的交通路线组织及停车设计要充分考虑到商业办公的需要。每户前可种植名贵树木，随房屋产权赠送。整体风格应该是简约的、淡雅的、时尚的、现代的、自然的，充分体现现代商业休闲特色。建筑单体色彩应该是淡雅的、层与层之间要体现变化和过渡、不同层的露台统一中要有变化。配套要考虑到一些诸如运动、健身、餐饮等商务配套。建议请著名物管公司如戴得良行做物管，小区封闭式管理。建议配置社区网络、社区互通电话、其他高标准办公居家智能化设备功能分区上，临街可设置为商业别墅区；中心靠景观部分（少数）可设置为休闲别墅区。商业别墅区为企业办公用，而休闲别墅可考虑做特色酒吧、西餐厅、艺术走廊等时尚商业配套消费。三、定位篇（一）项目定位合肥首个大规模商务休闲别墅社区如本文第二部分所述，在这样的地块做生活别