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新时期下房地产工程有效管理探讨 　　【摘 要】随着我国经济的高速发展，房地产行业也得到了前所未有的发展，各大企业在不断开发项目的同时，更加重视项目的工程管理。房地产工程管理手段的应用，能有效提升整个项目的经济效益与竞争力。本文就新时期下房地产工程的有效管理进行探讨。 　　【关键词】新时期；房地产；工程管理 　　前言 　　工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。因此，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，所以加强房地产工程管理有着重要的现实意义。 　　一、建筑工程管理的概念 　　通俗的讲，建筑工程分为建筑物及构筑物两方面。其中，建筑物主要包括如厂房等的工业建筑；办公楼，体育管之类的公共建筑及住宅楼等的居住建筑；还有小品建筑，农村建筑和地下建筑这几方面。而构筑物则包括雕塑，门廊，停车厂等配合性的建筑。一般对建筑工程的管理，是从建筑工程本身项目的立项开始，通过计划、规划、施理、及其他专业管理等，让管理者尽量保持行为规范，使得真个建筑管理工作有序进行，而让工期更有效率的完成，给国家和个人尽量减少不必要的投资和负担。 　　二、新时期下房地产工程管理的方式 　　2.1选择优秀的勘探和设计单位 　　优秀的单位是工程建设的先头兵，一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位，提供合理的基础设计依据，从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计，优化工程结构，减少并且避免不必要的浪费，节约了工程造价并加快了工程进度。 　　2.2 选择素质高的施工企业和项目经理 　　施工企业和项目经理的素质好坏， 直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择，应当有一个整套的组织架构，如：施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。 　　2.3 建立高效合理的管理模式 　　高效的管理模式虽是一种广泛的行为，但也可进行系统的分类。如：工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我们要加大甲供材的市场调研，多方面进行比较和区分，合理的选价和选材，严把材料质量和数量关，提高材料的供应速度，这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体，要对工程队伍进行行之有效的管理。 　　三、工程项目管理内容 　　3.1 合同管理 　　合同是约定项目参与各方权利义务关系的协议，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是选择合同类型，主要是价格类型，不同形式价格的合同体现了风险分配形式。合同管理一般按标准合同文本执行，可适当加以修正。 　　3.2 人力资源管理 　　项目建设的实现要靠团队进行，项目经理则是项目团队的领导者，所肩负的责任就是领导他的团队准时、优质地完成全部工作，在不超出预算的情况下实现项目目标。从现代管理角度，人们开始把人当作一种资源来开发而不是作为工具来管理，“人力资源管理”一词越来越多地为理论与实践所提及，虽然实际上离这个词的本意还有很远。项目人力资源管理方法主要是利用组织结构图、责任分配图进行人员需求分析，落实责任，建立激励机制，调动各参与人的积极性，保证项目目标顺利实现。 　　3.3 风险管理 　　项目风险来自各方面，市场价格变化、业主、供应商、分包商、项目所在地的经济环境等，项目越大，涉及相关人越多，项目风险越大。风险有业主的，也有承包商的。风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移。风险管理以风险评估为依据，风险评估有 SWOT 分析、概率分析方法，各自从不同视角对项目风险作出评价。 　　3.4 项目工程的综合管理 　　项目工程的综合管理实际上就是对项目工程各目标、各环节、各要素、各过程进行全面协调，以保证项目整体效果最优，这也是系统思想在项目实施中的表现。项目工程综合管理采用计划、统筹、协调的方法。项目工程综合管理是针对项目系统进行，而不是某一个别目标和过程。综合管理是现代项目管理的主要特点。 　　四、新时期下房地产工程管理中出现的问题 　　4.1 对所开发的工程建设前期工作准备不充分开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作准备不充分，尤其是对技术资料普遍掌握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。由于没有掌握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全淹没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清晰，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。 　　4.2对有关施工许可的规定重视