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农地改革试点一年观察 　　2015年初，中办、国办联合颁发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，该《意见》决定选取北京市大兴区等33个县（市、区）开展为期3年的农村土地制度改革试点。 中国论文网 /1/viewhtm　　从《意见》内容以及试点情况来看，农村土地制度改革并未突破农村土地集体所有制度，其中集体经营性建设用地入市和宅基地制度，成为此次改革试点的焦点和重心；而集体经营性建设用地入市改革试点，因对现有农村建设用地制度有所突破，最吸引眼球。 　　试点做了什么 　　农村集体经营性建设用地入市的改革试点属于建设用地制度改革，其目的主要是为了探索农村集体经营性建设用地的市场化利用途径。随着城市化进程加速，建设用地因国土管控而稀缺，同时，农村集体经营性建设用地因无法自由流通而成为低效用地。此次改革试点的主要做法是突破《土地管理法》对集体经营性建设用地不得转让的法定限制，允许通过出让、租赁、入股等方式，实现入市。由于各地经济社会发展水平不一，集体经营性建设用地入市改革试点的具体做法，存在较大差异。 　　北京市大兴区农村集体经营性建设用地入市试点，在时间点上恰好切合了当地早已推行的农村“工业大院”拆除退腾工作。上世纪80年代，为了发展集体经济以及受村级工业大院建设政策的刺激，西红门镇一度建成总面积达上千公顷的工业大院，这些土地80%没有合法用地手续。2011年前后，大兴区政府提出，西红门镇拆除腾退10平方公里工业大院，其中20%依然作为建设用地，剩余土地全部进行还绿。根据工业大院升级改造和拆除退腾政策，目前退腾土地的集体土地所有权属性不变，按照集体出资、土地入股、公司联营的方式，形成镇域统筹、农民收益稳定增长的长效机制。 　　与经济发达的北京市农村不同，四川省郫县唐昌镇战旗村依托“第五季妈妈农庄”景区资源，将原属村集体所办复合肥厂、预制厂和村委会老办公楼用地共计13.44亩集体土地的40年使用权，以52.5万/亩的价格拍卖给旅游开发公司，用于打造乡村旅游综合体项目，其中土地入市收益分配由乡镇下属的资产公司进行具体操作。应该说，由于集体经营性建设用地入市涉及重大土地利益的分配，目前真正启动此项试点的地区并不太多。 　　农村宅基地制度改革试点的重点聚焦于宅基地退出和有偿使用两个方面，这实际上属于宅基地管理制度的探索。不过，就目前的情形来看，各试点地区均通过结合本地政府主导的涉农建设项目的推进，开展不同类型的改革尝试。 　　江西余江县画桥镇以规范宅基地有偿使用为主，平定乡洪万村则结合新农村建设，对宅基地进行重新规划，拆除危房、空心房、一户多宅房屋。湖北宜城县主要以土地整治推进宅基地复垦，同时通过宅基地重新规划，建设村民聚居区、新型农村社区、新农村居民点。浙江义乌依托雄厚的财政实力，采取宅基地置换的方式推行“分区域保障农民住房模式”，即在城镇规划红线范围内，允许农民以合法宅基地置换国有出让土地高层公寓和产业用房，在城镇规划红线范围外，开展“空心村”改造，鼓励建设美丽乡村。 　　征地制度改革试点不仅涉及到土地征收标准、失地农民安置、社会保障制度，而且需要在征地范围、征地程序、土地增值收益分配、土地纠纷化解等多方面进行相应的调整和完善，因而在本次农村土地制度改革中具有最强的综合性。作为为数不多的改革试点地区之一，河北定州预备将试点的重心放在规范和完善被征地农村的多元化保障机制的探索上，这显然只是庞杂的征地制度改革中的一个部分。 　　试点“卡”在哪儿 　　从改革试点的具体工作来看，农村集体经营性建设用地应该不存在太大阻力。在相对封闭的试点前提下，集体经营性建设用地只有在靠近经济发展水平较高的地段才适合入市，进而产生经济效益，并能够增加村集体经济组织的收益。 　　北京大兴区原本就属于工业发展地带，通过工业大院升级后，土地经济价值更高，只要能够在土地入市收益分配上进行较好的制度探索，试点就能够取得可观的成绩。不过，问题可能在于，由于采取的是以政府、村集体联合投资为基础的公司化运作模式，如何通过村民自治的方式调节土地利益冲突、理顺土地利益分配关系，将成为改革试点需要攻克的阻力所在。 　　重庆、四川等地的集体经营性建设用地入市试点的主要困难是合适地块与土地运营主体的选择。原因很简单，与北京市农村相比，重庆、四川属于经济欠发达地区，当地农村中能够通过入市产生显著经济价值的集体经营性建设用地地块并不丰富，如何通过制度创新，激活散落在普通农村地区的集体经营性建设用地的经济利用价值，就成为地方政府推进试点需要用力的方向。 　　宅基地管理制度改革试点的问题相对简单，但也面临大量的操作难题。针对宅基地管理问题，我们在湖北宜城县进行了定点观察，发现当地农村的宅基地管理已经处于失控状态。小河镇刘台村属于集市型村庄