以金融视考察房地产市场.docVIP

以金融视角考察房地产市场 　　从国际形式的比较来看，金融就是地产，地产就是金融，也就是说金融在很大程度上决定着地产的发展，地产也在很大程度上影响着金融。全球所有的金融危机基本上都是由房地产的危机导致的，所以地产与金融永远是紧密相连的。做房地产，不能不研究金融，要想在房地产市场里面挣大钱，一定要看清金融市场的大趋势。 中国论文网 /1/viewhtm　　金融市场带给人们一些新的观察房地产市场的视角。2000年之后，大概和中国房地产市场繁荣刚刚起步的那天开始，全球的黄金市场也步入了一个大牛市，持续了十余年之久，从两百多美金一盎司涨到至高点1700多美金一盎司，黄金在过去十多年间的涨幅和中国房地产市场平均涨幅是一样的，所以对黄金市场的分析和全球金融市场的理解会有很大的参考意义。 　　世界金融变局 　　在去年的4月12日、13日仅仅两天，黄金大牛市就被击穿了1550美金这样一个关键位。在2006年之后，黄金价格就一直处在高位波动，每当价格跌到1550美金一盎司这样的价格之后，市场就会有股神奇的力量将其拉起来，并且承受了三至四次的考验，这样的价格就被称之为有效支撑位。反之，一个高位经过几轮的冲击没有被有效击穿，这就成为了有效的阻力位。所以，1550美金一盎司标志的就是黄金市场的有效支撑位。反过来说，大家都认可的这个支撑位在某一个时间被大幅度地击穿，那么所有的市场参与者就会认为这个游戏结束了，市场一溃千里，而且黄金市场就注定进入了大熊市的状态。在1550美金一盎司的状态被击穿以后一直到现在，黄金仍处在1200美金一盎司左右徘徊，在未来这个数字能不能保住我们也不得而知了。现在黄金的比价使得所有的黄金企业都全面亏损，生产的价格也已经低于生产成本。 　　黄金市场为什么依然处于熊市中，这也是金融市场很独特的地方。自从二战之后，全球就确立了以美元作为国际金融的主导货币，黄金是美元的影子价格，黄金市场价格的波动正好和美元价格波动是一种竞相关系，如果黄金市场价格下跌就意味着美元开始走强，反之美元便处在一个弱势状态，黄金就大量出货。2001年之后，美元是一泻千里，走入了持续十几年的大熊市，这就是黄金走了十几年大牛市最基本的背景。所以从黄金市场的波动就可以看到未来国际金融市场已经处在了逆转的酝酿期，这种国际市场的波动对中国市场也形成了很大的冲击，去年年底出现的“钱荒”让房地产市场如火如荼，可以说，金融市场前瞻和潜在的变化并没有被房地产市场所关注，其实市场在那个时点上已经出现了很多转变征兆。 　　全球视野，历史眼光 　　接着提到汇率市场，从去年年底到今年年初所有的汇率都在迅速贬值，包括人民币在内也不例外，最近，在以中国为首的发展中国家领导人强烈的要求下，美联储一直压制货币政策没有调整，所以人民币就开始了小幅度反弹，其他国家的货币也得到了短暂喘息的机会，这也只能算做是外交场合暂时的妥协，不能说明问题。 　　在金融市场的分析过程当中，我们要有全球的视野和历史的眼光，从上世纪八十年代以来，以美元作为国际金融的主导货币经历了三次波动，80年代至1995年呈现的是下跌的趋势，1995年至2001年则又呈上升趋势，2001年之后至今又走向了下跌趋势。在上世纪70年代，美国经济出现问题，通货膨胀高起、物价上涨、就业恶化、GDP增长滑坡这些都出现了所谓“滞涨”的局面。上世纪80年代初期，美联储主席沃克信奉的是货币经济学的理论教条，典型的假设就是所有的物价上涨都是货币现象。由此要治理美国的物价上涨唯一的办法就是压缩货币，提高官方的存贷款利率，从1981年开始，沃克将利率提高到18%，一个国家的年利率提高到18%的时候就表示了融资成本的提高，做实业的得不到高回报，美国经济出现了暂时的阵痛，接踵而来的就是华尔街的资本家们将资金出逃到其它国家，包括日本，亚洲四小龙就列为了他们的首选。在美国当时的背景下，这五个国家就成为了80年代初期经济增长的耀眼明星。这些国家在欣欣向荣发展的同时，他们的副产品“地产泡沫”无一例外地都开始出现―――房地产市场气势如虹。高明的投资家在这个时间就需要有前瞻性的眼光。1995年美国经济结构调整开始出现好转，以硅谷为核心的IT行业逐渐开始兴起，导致美国货币政策又开始了新一轮调整，1998年到2000年这三年成为了美国二战之后经济最鼎盛的时期，2001年至2008年中国也开始进入了新的局势。这些都是作为房地产行业繁荣并可以成为全球制造业中心的背景。 　　金砖国家为何集体失色 　　在持续十余年中国房地产价格上涨过程中，出现了“中国是城市化带动了房价上涨”和“因为土地资源稀缺而导致房价上涨”的说法，其实在“金砖五国”当中，房价最高的不是北京、上海，而是印度的孟买，孟买属于印度的商城市，国际金融中心，在金融危机前它最高的房价达到了五万美元一平米