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私有公共空间管理方法探索——以深圳为例 唐珊，马宝成 摘要：当前我国土地资源紧缺，一些东部发达城市用地扩张式增长的模式已经终结，城市更新成为获得发 展空间的主要路径。这一背景下，私有公共空间已逐渐成为城市旧城区公共空间供给的主要形式。在梳理 国内外私有公共空间理论与实践的基础上，本文以深圳城市更新单元私有公共空间管理为例，分析当前私 有公共空间存在的问题及其原因，基于现有法规体系和行政框架，提出 “兼顾多元需求—全过程管理—塑 造空间品牌”的私有公共空间管理模式，以保障城市私有公共空间的高品质实施与高效使用。 关键词：私有公共空间，深圳城市更新单元，公私合作，公共空间管理 1 引言 城市公共空间是城市生活的主要场所，它增进人们的交往，培育人们的归属感和幸福感， 体现着城市的人文关怀。随着城市不断发展，有限的土地和公共资源使得政府在公共空间供 给方面越来越力不从心；但同时政府和市民仍希望出现更多不同类型的公共空间，以提升 城市的活力和宜居性。北美率先通过公私合作的方式，让非营利组织和私人企业参与公共 空间的建设和管理，早在1961 年纽约便通过区划（Zoning）奖励性政策鼓励私人部门在出 1 让地块上投资建设公共空间 ，此后西方城市纷纷向其学习，鼓励私人资本进行公共空间建 设。这一趋势下，城市中私人所有、公共使用的一种新型的公共空间形式——私有公共空 间 （Privately Owned Public Space, POPS）占城市公共空间的比例不断升高，得到越来 越多的关注。 改革开放以来我国城市建设成绩非凡，城市公共空间也取得了长足的发展，但总体来说， 我国城市公共空间仍然主要由公共财政投资建设，只有上海、深圳等少数一、二线城市开 始积极推动私人部门参与公共空间建设。由于发展时间短，实践积累少，我国尚未形成私 有公共空间成熟的建设方法和管理体系。 深圳城市空间扩张式增长的模式已经终结，城市发展转型背景下，政府难于从私人部门 回购土地建设城市公共空间，通过城市更新大力发展私有公共空间则成为比较可行的选择。 但由于城市更新工作建设范围大、速度快，私有公共空间在规划建设和日常监管过程中出 现了品质低、使用率低，封闭化现象严重等一系列问题，急需有效的管理方法和制度来维 护私有公共空间的良性发展。本文以深圳市城市更新单元私有公共空间管理办法研究为例， 探索适合我国国情和地方行政管理的私有公共空间的管理方法和模式，为其它即将面临同 样问题的城市提供借鉴。 2 私有公共空间 2.1 内涵 私有公共空间是指产权为私有，但在城市土地使用分区以及其他土地使用的法规之下， 2 对公众开放的公共活动场所 。在城市更新背景下，笔者认为私有公共空间是指由开发商与 政府协定同意，在其开发地块内设置的，具有一定规模、面向所有市民24 小时免费开放并 提供休闲活动设施的公共场所。它有明确的边界，以步行活动为主要特征，附属于私人所 有建筑单体内部和建筑群体外部的公共空间，按室内外关系可将其分为室外型、半室外型、 室内型三大类。 私有公共空间作为公共空间的一种，其核心内涵是公共性，即不受任何时间所限、向所 3 有人开放、允许不同活动存在。公共性包含三个维度：可达性、包容性、功能性。由于私 有公共空间产权私有，非物理空间的限制 （如管理限制等）往往更大程度上影响其实际可 达性，因此在开发建设初期需与产权所有者约定必须向公众开放、其公共性受到法律保护 并接受公众监督；包容性意味着私有公共空间需要同时兼容不同阶层人群的偏好与需要， 并能适应周围多变的环境；功能性则需要私有公共空间能满足城市民众在该特定地理空间 环境的使用需求。 2.2 与公共空间的关系 我国过去城市公共空间的建设，常常偏重于建设那些彰显城市形象和政绩的大广场和大 公园，而弱于建设街头公园，步行街、露天小广场等中、小型公共空间。如果说公共投资 建设的广场、公园、街道等是城市公共空间的骨架，那么遍布各个开发地块的私有公共空 间则是 “毛细和血肉”，这些中、小型私有公共空间“积沙成塔”，是城市公共空间网络的 有机组成部分、不可或缺。纽约市时至今日已建成了超过 500 个小广场、公园和人行廊道 4 等类型的私有公共空间，其