房地产行业、公司研究方法交流.pptxVIP

概要行业研究的基本框架行业分析架构公司分析框架2行业研究的基本框架图：地产投资判断的四维逻辑：政策、估值、经济、盈利产业政策房地产调控政策政策宏观政策货币和财政政策A 股估值变动估值地产估值变动先导行业地产汽车等行业经济中端行业工程机械等行业后端行业钢铁有色等行业盈利资料来源：海通证券研究所3行业分析政策分析宏观政策地产产业政策4行业分析架构估值分析行业自身历史估值行业间估值比较5对上市公司进行估值的主要方法图：投资主要估值方法将公司的未来现金流量贴现到特定时点上以确定公司的内在价值现金流量折现（DCF，Discounted Cash Flow）利用同类公司的各种估值倍数 对公司的价值进行推断可比公司分析（Comparable Companies Analysis)持续经营的公司（On-going Business）利用同类交易的各种估值倍数 对公司的价值进行推断可比交易分析（Comparable Transactions Analysis）企业清偿价值公司处于财务困境，已经或将要破 产主要考虑出售公司资产的可能价 格破产的公司（Bankrupt Business)资料来源：海通证券研究所6对上市公司进行估值的主要方法由于各企业情况不尽相同，复杂程度不一，因此决定企业整体价值的因素较多，但是无 论买方还是卖方，都是基于对企业现有资产获利能力的认同，也就是说，人们更关注的 不仅仅是企业现有的资产状况，更多的是基于现有资产的未来利润。因此企业整体价值的 评估不应是某几项资产简单的相加，而是一种对企业资产综合体的整体性、动态的价值评 估。实践中，公司估值的常见方法有重置成本法、比较价值法和净现金流折现法。表：地产投资主要方法重置成本法是目前国家评估准则和规范中最受推崇的方法之一，它是以资产负债表为价值评估和判断 的基础，按资产的成本构成，以现行市价为标准来评估企业的整体价值。其基本思路是一项资产的价格不应高于重新建造的具有相同功能的资产的成本，否则买方将会选择后 者。重置成本法是一种静态的评估方法。重置成本法比较价值法的理论基础是类似的资产应该类似的价值，根据选择的对比指标不同得出股权价值或者企 业价值。例如， 以市盈率P/E 、市净率P/B 为可比参数所得出的结果直接是股权价值； 以EV/EBIT 、 EV/EBITDA为可比参数所得出的结果是企业价值。可选择的对比对象可以是行业竞争对手，但选择的对比公司与目标公司的可比程度越高，则公司估值 越准确。比较价值法净现金流折现法（简称净现值法）是着眼于企业未来的经营业绩，通过估算企业未来的预期收益并以 适当的折现率（WACC）折算成现值，借以确立企业价值的方法。该方法以企业过去的历史经营情况为基础，考虑到企业所在的行业前景、未来的投入和产出、企业自 身资源和能力、各类风险和货币的时间价值等因素进行预测，被认为是最为科学的企业价值评估方法。净现金流折现法资料来源：海通证券研究所7对上市公司进行估值的主要方法图：上市公司估值模型资料来源：海通证券研究所8对上市公司进行估值的主要方法净资产值估值法（NAV）是国际上较为通用的房地产企业资产评估计算方法，其 基本方法是通过对房地产公司项目进行现金流折现后计算出其净资产值，然后折 算出每股净资产值，与股票价格相比较。我们对房地产公司进行NAV（净资产值 估值法）价值计算，基于以下两方面原因：房地产公司的最大特点是项目为基础，项目开发的周期较长导致房地产公司 短时期业绩波动较大，以项目为基础的业绩并不具有连续性，历史业绩与未来 收益之间也并没有十分必然的联系，因此通常所用市盈率等方法对公司的未来 价值的判断有所欠缺。由于土地作为房地产开发类公司最重要的原材料，土地储备量和储备成本将 是决定公司未来盈利情况的重要因素，而按普通的估值方法，土地储备的价值 和在建项目的价值没有被完全反应出来，通过净资产值的计算能够把在建项目 价值和土地价值通过现金流折现方式体现出来。从这个角度来说，NAV估值在 一个未来预期较好的市场状态下更有意义。9对上市公司进行估值的主要方法净资产值的估值逻辑是对企业所拥有的在建物业、土地及投资型物业资产按照 各项目开发销售流程进行现金流模拟然后按一定折现率折现，最后按公司所占 各项目权益计算出项目汇总价值，再减掉（加上）公司的净负债（净现金）， 然后得到公司的净资产值（NAV）。我们分别按照不同类型的物业进行细化分 析：纯开发类公司：其净资产值主要是开发项目，其盈利与净资产值基本对等 ，盈利能力越高，对净资产值的折让越小；表：房地产公司NAV估值资料来源：海通证券研究所10对上市公司进行估值的主要方法折现率：WACC （加权平均资本成本）= 债务融资成本 *（债务市值/（债务市 值+权益市值））*（1 – 所得税税率）+ 权益融