房地产行业2018年中期投资策略：利率周期决定行业回暖，行业大洗牌迎接REITs.pptxVIP

观点和策略板块相对估值较中枢位置已几乎历史最大偏离，收益预期远远大于风险。板块 相对PE中枢为什么下滑？相对PB中枢为什么稳定？（1）相对PB中枢更主要 反映的是板块相较中国经济其余组成部分的ROE溢价，行业支柱作用仍存，故 中枢较稳定，换句话说房企估值方法主要还是要参考PB或者RNAV；（2）相 对PE估值中枢下滑的原因？a. 房地产行业传统开发类板块虽仍具备成长性但 成长速度放缓--与城镇化降速相匹配 b. 行业毛利率趋势性下降，优胜劣汰明显， 不具备高周转或独特拿地模式的公司逐渐出局，也拿不到相应的估值，拉低板 块整体估值。目前板块相对PB仅高于08年大底，相对PE已创历史新低，板块 相对估值较中枢位置偏离度几近历史最大值，收益预期远远大于风险。未来8年行业销售额中枢13万亿，集中度提高成为行业洗牌第一特征。我国处 于城镇化快速阶段后半场，预计8年左右接近70%的城镇化率饱和区间，城镇 化速度开始回落但仍具备正增长；落户率及人均住房面积提高，推动a. 增量人 口住房需求仍具备增长；人均住房面积增加但增长趋缓，导致b. 存量人口改善 需求增速高位回落，但改善型住房供给相对更少；c. 折旧拆迁需求总体稳定； 预计商品住房销量中枢见顶但销售额中枢仍高位稳定（约13万亿元）。总量见 顶背景下，高周转造就集中度提高，成为行业洗牌第一特征行业洗牌第二特征：存量新经济酝酿成长股，商办大洗牌迎REITs。重申新经- 2 -观点和策略济独家框架，三大核心环节（交易信息/社区/存量优化）及两大基础工具（金 融/互网+）为成长股摇篮。商业地产未来8年继续洗牌，作为元REITs的房地产 私募基金将进一步成熟，等待行业土壤的到来2018年房地产行业指标预测更新。（1）销量：全国销量同比或18Q3见底后 低斜率复苏，全年增速降至-3%左右，一二线城市率先边际改善（2）新开工： 下半年延续平缓下行，全年或降至5%左右（3）投资：下半年或加快回落，全 年或降至5%左右利率见顶回落预示行业短周期将见底改善，18Q3或是底部。（1）无风险利率 改善，房地产最为敏感；（2）利率见顶回落预示行业销量将见底回升，18Q3 或是底部，目前一二线城市已率先改善；（3）销售额并非少数头部集中，预 示需求之旺市场对短期干扰的过度反应造就预期差。（1）棚改货币化并非透支未来需求， 而是创造了当期需求，其“因城施策”、结构性退出的背景是供需关系逆转， 也进一步缓释“周期被拉长”的担忧；（2）行业资金链水平下行但未触发风 险阈值，4季度或改善，且房地产行业信用风险远低于一般制造业- 3 -观点和策略继续看好板块超额收益和绝对收益！板块估值底部、重点城市销量边际改善、 按揭利率边际改善是行业beta的主要判断原因，需跳出集中度唯一逻辑，切忌 通过土地规模线性外推销售增长，开发类个股alpha更需关注盈利能力。规模 角度首选周转型蓝筹【万科/保利等】、关注低估值【金地】以及高杠杆兼具 较快周转【中南建设/ 阳光城等】， 资源型蓝筹关注【华侨城等】。租赁/REITs/国改/大区域等主题仍需重视，关注【嘉宝等】，完整组合见正文风险提示：流动性波动风险加大、长效政策超预期、信用风险超预期重点公司主要财务指标重点公司股价17EPS18EPS19EPS18PE19PEPB评级万科A23.882.543.223.867.426.191.93强烈推荐-A保利地产11.011.321.782.226.194.961.25强烈推荐-A华侨城A6.311.051.321.584.783.991.01强烈推荐-A金地集团9.541.511.872.345.104.081.04强烈推荐-A中南建设6.180.160.480.8812.887.021.54强烈推荐-A阳光城5.730.510.771.097.445.261.21强烈推荐-A光大嘉宝7.100.610.550.7212.919.861.52强烈推荐-A南山控股3.840.340.360.4410.678.731.23强烈推荐-A- 4 -资料来源：公司数据、招商证券目录板块相对PE中枢为什么下滑？相对PB中枢为什么稳定？未来8年销售额中枢13万亿，集中度提高成为行业洗牌第一特征行业洗牌第二特征：存量新经济酝酿成长股，商办大洗牌迎REITs2018年房地产行业指标预测更新利率见顶回落预示行业短周期将见底改善，18Q3或是底部市场对短期干扰的过度反应造就预期差投资策略与重点个股- 5 -板块相对PE中枢为什么下滑，相对PB中枢为什么稳定？板块相对估值较中枢已历史最大偏离。相对PB仅高于08年大底，相对PE历史新低；相对PB中枢更主要反映的是板块相较中国经济其余组成部分的ROE溢价，行业的支柱作用仍存， 因此中枢较稳定，换句话说房企