上海市公共租赁住房供需分析-supply and demand analysis of public rental housing in shanghai.docx

I I 上海市公共租赁住房供需研究 摘 要 1998 年以来，我国住房货币化分配改革启动了商品住房市场的快速发展，加上 工业化和城市化的快速发展，城镇住房制度改革在取得显著性成就的同时，却面临着 一个新的问题：城市中买不起经济适用房，同时也不符合享受廉租住房申请条件的家 庭越来越多；既不能享受保障性住房，又无力购买商品住房的家庭也越来越多。这个 特殊群体处于社会的夹心层中，而他们的住房问题却不容忽视。公共租赁住房面向处 于夹心层中的新就业职工、刚毕业的大学生和进城务工人员等，属于政策支持的租赁 性住房，是一种过渡周转性住房。通过发展公共租赁住房，上海将形成一个由廉租房、 经济适用房、公共租赁住房三者共同构成的多层次住房保障体系。 本文以上海市公共租赁住房为研究对象，以其供给和需求为研究内容，梳理了相 关理论、上海市公共租赁住房的相关政策和模式，以及国内外的研究状况。在理论层 面的探索上主要包括公共住房理论、灰色理论、Logit 理论、主成分分析理论和供需 理论；上海公共租赁住房政策研究中概况了保障对象、申请条件、保障方式和房源； 国内研究集中总结了公共租赁住房的必要性、需求、供给以及出现的问题；国外研究 重点介绍了国外对公共住房研究的现状，美国和新加坡等国家公共住房供应、住房补 贴和房租控制等方面的成功模式，以及总结了国内外公共住房成功经验的几点启示。 上海市公共租赁住房的现状分析以上海市公共租赁住房推出的必要性为起点，客 观阐述了上海市公共租赁住房推出的原因，分别是“夹心层”的出现、租赁市场发展 和人才引进的需要；然后分析了可能面临的困境，如需求不断增加、供给不足、保障 方式单一和租金设置偏高。再结合上海市公共租赁住房的政策和目前的供需现状，全 面地阐述了上海市公共租赁住房当前的主要矛盾。 以上海公共租赁住房供给与需求为切入点，基于对上海市宝山区住房保障和房屋 管理局、相关公共租赁住房试点小区和公司职员以及进城务工人员等的社会调查，通 过访谈、问卷调查、相关数据搜索以及文献查阅，进一步通过对统计问卷以及相关数 据的分析，了解上海市公共租赁住房供给与需求状况。运用灰色 GM(1，1)模型对上 I II 海市 2011-2015 年城镇户籍常住人口和外来常住人口进行预测，进而运用人口预测数 据对上海市公共租赁住房的需求与供给总量进行预测；运用 Logit 模型对公共租赁住 房的需求影响因素进行分析，进而结合调研数据对重要影响因素进行具体分析；运用 主成分分析法对公共租赁住房的供给满意度因素进行分析，同样结合调研数据对重要 影响因素进行具体分析。在对上海市公共租赁住房需求和供给的具体分析的基础上对 上海公共租赁住房供需矛盾及原因进行分析，结合公共租赁住房的政策分析结果及上 海公共租赁住房与国际间的比较结论，对上海公共租赁住房供需平衡提出相应的对策 和建议。 关键词：上海市，公共租赁住房，供需矛盾，GM(1，1)模型，Logit 模型 PAGE PAGE III STUDY ON THE SUPPLY AND DEMAND OF PUBLIC RENTAL HOUSING IN SHANG HAI ABSTRACT Since 1998, the reform of monetization for houses allocation has made property market develope fastly, add to the rapid development of industrialization and urbanization, the housing system reform of urban has made a great achievement, but we are facing a new problem now: there are more and more families who do not meet the low-rent housing application requirement, and do not afford the economy to be suitable the economically affordable housing;the group is more and more large that cant live inside the indemnificatory housing, and unable to buy commercial houses. This special group is in the social sandwich layer,and their housing problems should not