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城中村改造中土地问题思考与探究 　　摘要：“城中村”在改造过程中，会出现诸如土地流转混乱、使用无序及使用效率低等问题，本文针对这些问题，从节约、法制及保护农民利益的角度出发，提出了相应的改造对策，旨在为解决“城中村”改造中的土地问题提供参考。 　　关键词：城中村 ；改造 ；土地问题；措施 　　Abstract: village inside city in transforming a process, can appear such as land circulation chaos, use the low efficiency and use of the disorder, this paper aiming at these problems, from save the, the legal system and protect the interests of farmers Angle, and put forward the corresponding reform countermeasures aiming at solving village inside city of land reform provide reference. 　　Keywords: villages; Modification; The land problem; measures 　　 　　中图分类号：D912.3文献标识码：A 文章编号： 　　 1 、“城中村”的概念 　　 所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。 　　 2 “城中村”改造中存在的土地问题 　　 2.1 “城中村”土地流转混乱 　　 土地流转混乱是指“城中村”内的土地和房屋不依照或者没有任何法律约束的情况下自发的流转。“城中村”的土地总体上缺乏有效管理，土地往往是在没有任何合理规划和专业指导的情况下流转的，其发生有很大的自发性和盲目性。“城中村”村民常为了为追逐利益最大化而自发地低价出让、转让和出租农村集体建设用地，自行改变“城中村”内土地的用途。这类行为严重扰乱了土地流转市场的秩序，也造就了为数众多的小产权房，更给“城中村”的改造制造了很多障碍。 　　 2.2 “城中村”土地使用无序 　　 由于历史原因，“城中村”地理位置优越，土地实际与潜在的含金量甚高。由于缺乏控制，农民为满足利益最大化需要，增加收益，大量违章建筑，极力抢建空间最大化的私宅，村内建筑密度大，“水泥森林”、“一线天”、“握手楼”这些“术语”已经成为城中村的标志。同时，城中村土地利用无序混乱还表现在建筑布局上。城中村建筑布局最为明显的特点是用地水平分异不明显，没有功能分区，住宅占绝大部分，单纯的商业店铺很少，单纯的工厂、仓库则相对较多，但往往被住宅包围。而沿街地段用地的垂直分异则较为明显，“下商上住”、“下商上厂”、“下厂上住”等混杂现象比较突出，有时甚至工厂、仓库、商店、住宅可以同处于同一个建筑物内。 　　 2.3 “城中村”土地利用效率低下 　　 从利用功能上说，由于国家政策引导不当，规划滞后，管理松懈，在生产结构由第一产业为主向，以第二、三产业为主转移的过程中，“城中村”内用地功能混杂。大量的无序建设挤占了村庄内有限的绿地和道路空间，破坏了村庄内的空间布局。从利用结构上说，“城中村”村民由于受到经济利益的驱使，加上政府缺乏有力的监控措施，致使村民违法建设和乱占乱建现象日益严重，也存在严重的安全隐患。 　　 城中村居民住宅设计标准低，缺乏规划，村内民居多是单家独户，且多为低层住宅，没有高层公寓用地经济，建设用地综合利用效率低。从利用空间来看，用地布局零乱分散，造成土地分割，影响城市开发和功能拓展，城市道路、公交、绿化等公用设施建设延伸受阻，形不成开发的规模效应，从而破坏了土地利用的整体性，造成了城市土地资源的严重浪费。 　　 3、解决“城中村”土地问题的路径探究 　　 3.1 完善土地使用权的流转机制 　　 按照长远发展和近期运转相统一，“城中村”发展和保障农民利益相统一的原则，进一步加强集体土地产权制度研究，培育地产市场，完善土地流转机制。 　　 首先，强化土地流转的引导，建立规范有效的土地承包使用权管理体制。根据物权理论，农民对其承包土地的使用权、宅基地等建设用地使用与城市居民对城镇土地的使用权是相同的，应当享有包括转让权(含出售、交换和赠送)、出租权及用作抵押物在内的各项权益。其次，健全