不动产物权公示效力分析.docVIP

不动产物权公示的效力分析 　　摘要本文以不动产物权公示效力为例,试从登记本身的性质出发,区分在不同性质条件下登记的效力如何,并就我国物权法登记制度中的个别问题进行分析和探讨。 　　关键词不动产 登记 事实状态 事实行为 　　中图分类号:DF521文献标识码:A 　　 　　在我国,不动产物权公示的方式是登记,《物权法》第6条对此进行一般性规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”关于物权登记的效力,学界有不同的看法。有的学者将登记的效力界定为“登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用”,并概括出物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力六项具体效力①。有的学者认为登记效力包括确定力和公信力②。而在德国法上,登记的效力只有一个:公信力,其它具体的效力均源于此。具体来说,又有推定正确的效力和权利的善意取得效力③,以及转让效力、推定效力和善意取得效力④。日本法则认为登记效力包括公信力和推定力⑤。笔者认为,对于不动产物权登记效力的探讨,首先需要将本文探讨的效力范围限定为物权上的效力而非其他效力,因此诸如风险警示效力、监管效力等不作为本文探讨的对象。其次需要明确的是,登记究竟属于事实状态还是事实行为,两者情况下登记的效力如何,这将在下文中详细展开。 　　 　　一、不动产物权登记之静态效力――作为事实状态 　　 　　当不动产物权登记作为一种事实状态,即一切登记手续均已完成,登记事项记载于登记簿后,其达到了公示的效果,而公示的效力在于公信力,具体来说分为两个方面,对登记权利人的推定效力以及对不确定交易第三人的善意取得效力。 　　(一)推定效力。 　　针对推定效力,鉴于登记程序必须遵循严格的条件,这在一定程度上保障了登记簿能够正确地反映物权状况。《物权法》第16条:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”以及第17条:“在不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致时,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”这两个条文表明了登记是物权状态的根据,在权利状态不明时,以登记簿为依据推定权利的归属及内容。由于登记的法律状态在多数情形下是正确的,所以第三人基于对登记的信赖而与登记权利人进行交易。 　　(二)善意取得效力。 　　如果登记的权利与实际状态不符,善意第三人因此不能取得相应的物权的话,对善意第三人是不公平的。故登记公信力的另一效力表现为善意取得,体现在我国《物权法》第106条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。” 该条旨在保护信任登记正确的善意交易者。作为一种事实状态,登记并不直接发生善意取得的效力,对一物权的登记,只有在其发生变动时才有适用善意取得的可能。所以登记的善意取得效力就是给予善意第三人一种取得物权的期待和保证。而这种期待为善意第三人通过满足善意取得其他构成要件而取得物权提供渠道和可能,保证则为善意第三人取得物权提供合法性解释。而这种保证在物权变动后的登记中成为现实,取得物权已成为事实,这种保证为该物权变动原因继续提供解释,以保障物权变动这一结果不受质疑。 　　 　　二、不动产物权登记之动态效力――作为事实行为 　　 　　当不动产物权登记作为一种事实行为时,即不动产物权登记行为完成时,其效力主要体现在物权变动中,即具有物权变动的根据效力。物权变动的基本模式,有意思主义变动模式和表示主义变动模式两种,而表示主义变动模式又分“物权合同加公示”变动模式和“债权合同加公示”变动模式。从《物权法》的规定来看,我国既有意思主义变动模式,又有表示主义变动模式,以后者为常态。当然,我国没有承认物权行为理论,因此采用的是“债权合同加公示”的变动模式。如果把登记置于这两种物权变动模式中,我们可以看出,在意思主义变动模式中,登记一般产生对抗效力;而在“债权合同加公示”变动模式中,登记是物权变动的生效要件之一。 　　基于我国《物权法》中规定了不同的物权变动模式,所以不动产物权登记也相应的,产生不同的效力。 　　(一)登记生效。 　　在此种情形下,仅仅达成物权转让合意并不发生物权变动的效果,只有完成了物权的登记,权利才发生变动。故此时登记效力在于使不动产物权的权利发生变动,至于变动后登记的效力则属于事实状态下登记所产生的效力。我国无动产物权变动的基本原则采用登记生效,未经登记,不发生物权的得丧变更。具体体现在《物权法》第139、145、150条建设用地使用权的设立、转让、