三亚房地产存在问题及其审计对策研究.docVIP

三亚房地产存在的问题及其审计对策研究 　　摘要：笔者对三亚房地产发展过程中存在的房地产偷税、投机、洗钱、破坏环境和权钱交易等几个重要的问题进行了研究，并提出相应审计对策，以供相关部门参考之用。 　　关键词：房地产 偷税 洗钱 投机 权钱交易 　　1 研究背景 　　三亚有山有水且山水环抱、风景秀丽、气候宜人，工厂较少，再加上这里有天然的热带雨林和绵长的海岸线，可以说在中国再也找不到比这里更适合人居住的地方了。因此，有大量的岛外人士来这里买房居住。在2010年1月4号，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，这样，海南国际旅游岛建设正式开始了。 　　作为国家的重大战略部署，我国计划在2020年将海南岛初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地，使之成为绿色之岛、文明之岛、和谐之岛、开放之岛。为了实现这个目标，政府也在宏观政策方面做了较多工作，譬如说，为了吸引投资实现“零关税”“免签证”等。 　　在这种大的环境下，岛外的资金大量拥入海南岛，由于与旅游业相关的房地产行业是个暴利行业，所以这几年海南房地产市场得到前所未有的发展，特别是三亚房地产市场发展最为迅速。 　　房地产市场的发展过程中出现了很多不利于社会健康发展的问题，如果没有相应的审计对策来对房地产市场进行监督，那将会使社会经济秩序发生混乱，最终影响人民的正常生活。 　　2 研究现状和目的 　　笔者在写这篇文章前，对有关三亚房地产审计研究方面文章进行了大量的搜索，还没有发现前人研究过这个问题。但笔者认为三亚房地产自海南国际旅游岛建设以来发展如此快，其间会存在偷税、投机买房、洗钱、破坏环境和权钱交易等重要问题，故写了这篇文章，用以研究这些问题并从审计的角度提出相应的对策，以供相关部门借鉴之用。 　　3 三亚房地产市场可能存在的问题 　　三亚房地产市场在发展的过程中，出现了一些不利于社会经济健康发展的问题，主要表现在以下几个方面： 　　3.1 偷税 　　①少确认收入，多计成本 　　为了少确认收入：房地产开发企业人为延长竣工决算时间，将所预收的售房款长期挂账，以达到延期纳税的目的；房地产开发企业对委托代建所收的款项和待售商品房出租所收到的租金不入账，而是账外设账；房地产开发企业将所建房用于投资、捐赠、职工福利和偿债等不确认收入，而只是当做存货的减少来处理；房地产开发企业将出租房的租金，周转房的销售收入直接冲减改装修费用。 　　为了多计成本：房地产开发企业随意地将借款利息费用和公共配套费用分摊入开发成本；人为让“预提费用”账户保持很高的余额。 　　通过少确认收入，多计成本，房地产开发商可以偷所得税、土地增值税、营业税、营业税金及附加等。 　　②房地产开发企业虑增职工人数，乱发奖金和红利，以偷个人所得税。 　　③房地产开发企业利用人际关系少缴或不缴相关的配套费、教育附加费；改变土地的用途，少缴或不缴土地出让金。 　　④房地产开发企业利用签订的各种经济合同，偷印花税、贴花和房产税。例如：将《房屋租赁合同》变更为《仓储合同》就可以少交房产税。 　　由于房地产行业所要交的税种多，金额大，所以偷税问题是房地产市场普遍存在的问题。 　　3.2 投机 　　现在我国各地房价总体呈现上升趋势，像三亚这样的地方房价刚性一直都很强。现在有钱人（他们的钱是合法的）很多，而且这些人善于用钱来赚钱，由于他们有很多闲暇的资金在手上，而目前进行房地产行业的投资是一个增值很快的投资行业，他们就会用来炒房。外地和本地很多有钱人都会买多套房，并不是他们想住这些房，他们真正的目的是想低价买房再高价卖出，从中赚取差价。近段媒体曝光的陕西房姐龚爱爱就是这样的一个投机者，她在公安部门办了四个户口和身份证，在全国被证实的房产就有41套，共计9666.6平方米。她买的房大都是按揭的，那意味着她买这些房还要向银行按期还贷，但她还愿意这么做，那证明现在炒房确实有钱赚。像龚爱爱这样炒房人和炒房团，三亚估计也不少，三亚近几年来空置房太多，政府相关部门一定要注意房地产市场的投机行为。 　　3.3 洗钱 　　洗钱是指犯罪分子将其违法所得及产生的收益通过各种手段掩饰、隐瞒其来源和性质，使其在形式上合法化的行为和过程。这些犯罪份子主要指政府贪官和从事毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪或者其他犯罪的人或组织。这些人或组织有大量的非法资金，他们急需让这些非法资金披上合法外衣，而房地产市场是一个资金需求量很大且能保值、增值、转移资金隐蔽性强的市场，所以他们的这些非法资金就大量地流入了房地产市场，用于房地产的开发或者炒房。三亚房地产市场火爆程度不亚于北京和深圳，肯定会有犯罪份子把其非法资金投入三亚房地产市场。 　　投机行为和洗钱行为表面上看起来都是一种投资行为，但是这两种