上市房地产公司扩张模式探索.docVIP

上市房地产公司扩张模式的探索 　　【摘 要】本文主要通过对万科产业扩张道路的分析，详细介绍了其产业扩张的基本模式。给出了可供上市房地产商借鉴的一种产业扩张模式，即：异地发展、上市融资，股权收购，依托大股东等。?? 　　【关键词】万科；上市房地产；产业扩张?オ? 　　 　　一、房地产行业发展现状及展望?? 　　 　　从1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2003年的37000家左右，再到2005年的56000余家，中国房地产行业经过十年的发展企业数量已经有了极大的增加。但从规模上看，房地产开发企业主要以内资和民营为主，大多采用民营及股份制企业形式存在，在管理效率上是千差万别，所以虽然房地产业发展迅速，但同发达国家相比，规模相对过小仍然是问题所在。就连内地最大的上市公司，如北京城建、万科等，总资产不过100亿元左右。而香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。中国销售量最大的开发企业，如合生创展、顺驰、万科等，2004年销售额刚到100亿元左右，在全国的市场占有率仅为1%，而在同为大陆性市场的美国，PULTEHOME等大型房地产企业的2003年销售额已经突破90亿美元，占全美住宅市场的4%。?? 　　作为一开始就有国有身份的万科凭借房地产开发的机遇迅速成长，上市之后更为广大股民创造价值，其经历也验证了中国房地产发展的历程。如今作为国内综合实力最强的房地产公司，要认识到这个现状，就是未来几年房地产行业将有大的变化，行业内的重组淘汰将是必然的。规模大的会更大，像万科；小的会更小，直到被市场挤出。?? 　　由房地产行业的现状可见万科既有上升的空间，又有上升的阻力。且看万科怎么回首以往，直面现状，发展壮大，决胜未来，从中我们学习和研究类万科企业的发展之路。?? 　　从2005年开始至2007年，万科实现的销售额分别是100亿、200亿、400亿，成果初现。按这个发展速度和企业目前的战略，几年之内将达到千亿级别。?? 　　 　　二、万科产业扩张实证分析?? 　　 　　万科主营商品住宅开发,业务遍布长江三角洲,珠江三角洲和环渤海地区,区域经济中心城市如武汉,成都，长沙也有涉及。（见附录表1）[JP]?? 　　通过其分公司地域分布表可以看出万科房地产开发地域非常广,基本覆盖全国大部分经济发达地区,但经营重点仍以珠三角,长三角和环渤海湾区域为主。?? 　　目前万科开发的住宅项目品牌主要有城市花园，四季花城，金色家园和自然人文系列（见附录表2）。万科凭借其专业的团队，不断进行自身产品的复制，品牌推广，并成功地进驻了大部分城市，其专业化的发展道路值得称道。?? 　　1991年万科上市，如今万科A是A股市场流通市值最大的房地产上市公司,历年来万科公司借助证券市场的融资功能，快速扩张股本规模。（见附录表3）1991年末万科A的总股本为7796.55万股，经过一系列的配股，送股，转赠，B股IPO，权证行权，发行可转换债券，增发等融资方式，迅速将股本扩大到656584.85万股(2007年底)，股本扩张了约84倍之多，股本扩张速度和倍数列所有房地产上市公司之首。?? 　　2007年3月20日万科公司公告2007年拟将通过公开募集A股募集约100亿元投资杭州，宁波，上海，广州等城市11个项目。?? 　　 　　二、新时期万科产业扩张实践?? 　　 　　1、金融领域内的扩张模式?? 　　基于新时期的行业环境，我们看到最近几年万科通过合作、受让、兼并收购等方式迅速扩张规模和提升业绩。同时可以预见未来证券市场中房地产上市公司之间的并购活动将越来越频繁,房地产上市公司和非上市公司之间的并购也将频繁出现。其次，万科受让“朝万中心”和“南都”股权树立了证券市场中绩优房地产上市公司股权并购非上市房地产公司的榜样，表明房地产上市公司股权并购非上市公司和上市公司之间的股权并购都将是未来房地产公司规模扩张的主要趋势。万科的未来发展之路正是通过股权并购其他房地产上市公司和非上市公司，以优势价格获得优良的土地储备，从而迅速壮大自己。（见附录表4） 　　万科共用34.45亿元获得朝万60%股权,受让浙江南都等南都系列股权,恒大集团位于上海浦东5个项目和富春公司股权包。粗略计算,以受让或转让方式获得的土地成本远远低于目前市场土地的拍卖成本。2006年万科新增规划项目中,约62%是通过各种合作方式获取的。（详见附录表5、6）?? 　　通过并购,受让或转让股权和项目,以低于市场价格获得土地储备,输出管理方式,为下一轮房地产开发赢得了资源储备。?? 　　2、联合开发与管理输出?? 　　华润集团是万科A最大的股东，2006年万科通过与华润集团及其关联公司合作获取项目开发。万科参与华润已获取项目开发和华润参与万科已获