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我国房地产价格形成的机制 　　【摘要】房地产无疑是我们现在最受关注的产业之一，从房地产业进入商业模式为始十几年间房价翻了几番，2011年国家又出台了极其严厉的国八条，限制房价，随后北京、上海、广东以及各省都纷纷出台了与之对应的具体实施细则。在这种现实状况下，很多学者、房产商及民众都表达了不同的看法。政府调控希望房价合理回归，而市场要求房价下跌。短期看，政府主导房价走势，但长期，应该是市场起决定性作用。这样就有必要研究究竟房地产价格机制是如何形成的，以正本清源。因为市场规律是不以人的意志转移的，起作用只是时间问题。如果要对国内房地产市场进行形势判断，我们既要对现实市场仔细观察，关注当前房地产市场政策走向，也要弄清房价的真实构成。 　　【关键词】房价调控投资 　　 　　一 当前房地产市场现状 　　自2011年史上最严厉的调控政策出台以来，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。以全国100个城市住宅平均价格为例，其中27个城市价格环比上涨，72个城市环比下跌。2012年2月，全国商品房和住宅销售均价分别为5918元/平方米和5502元/平方米，比2011年同期分别下跌8.1%和10.4%，是2009年以来首次同比下跌。但从全国住房销售、住房投资开发、资金进入情况来看，当前国内房地产仍然处于一种亚健康状态。 　　值得我们深思的问题是究竟房地产的价格应该是多少，应该由谁来决定，百姓买不起房究竟是因为开发商黑心还是市场使然。理顺房地产价格的形成机制，可以让百姓清清楚楚的知道自己究竟为什么埋了单，让不合理、不合谐的声音无处遁形，打破房地产业发展瓶颈。另外，完善的价格体系也是市场经济成熟的必然要求，价格作为晴雨表清晰的引导了整个社会经济发展的各个环节。房地产业要想走出低谷，走出生路，一定离不开合理定价，因为只有这样才符合整个社会的利益最大化。 　　二 房地产价格的主要构成 　　我们通常认为房地产价格就是房价，其实这是两个不同的概念，房地产价格比单纯的房价多了一项内容，即房屋占用土地所形成的价格。本文我们要分析的即是房地产价格。从成本构成上看，房地产价格包括土地成本，材料和人工成本，资金借贷成本，税费和利润。至于房价的变化普遍认为除了受到成本变动的影响外 还受到总体物价水平，劳动力就业结构，政府政策，市场预期因素影响。 　　1．土地价格 　　很多房地产商面对民众质疑高房价时，最常抛出的论调就是土地价格推动了房地产价格，地王拉高了房地产商成本，拉高了周边土地的价格，拉高了房屋价格，而土地转让最大受益者是地方政府。但其对立方认为是房价决定了地价，持这一观点的主要代表人是美国的 Jack Harvey，他分析了房屋存量市场和流量市场之间的价格互动机制，认为地价的变化是由房价传递而来的，房屋需求的增加或减少，激发土地需求者参与或退出竞争领域，从而决定了土地价格的变化。 　　土地转让金作为房价中最大比例的一块，无疑与房价有着明显的正比关系。然而究竟地价和房价谁因谁果，有待定论。应该说两种观点各有其道理，城市土地价格范畴超越了一般商品的价格决定范畴。它既与土地的直接劳动投入和间接劳动投入有关，又受到城市经济中正负效应的影响，城市中的房价和地价是互相决定的关系。 　　由于住宅具有固定的位置，不同的房屋因所处位置不同，而具有了不同的社会经济文化区位。土地价格的区位因素，就是所谓的地段成为影响城市住宅价格水平的重要影响因素，这是由土地的异质性所决定。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同质住宅价格也是不一样的。比如商业区看重繁华程度，住宅区更注重周边环境，教育配套、医疗配套、休闲购物配套。当然交通便利程度是所有房屋租售的关键因素，绝大多数购买者都视交通配套为重点。相应的，好地段土地价贵，房屋贵。 　　2．材料与人工成本 　　一线城市与二三线城市相比，城市与农村相比，材料及人工成本的差异也是很明显的。一线城市建筑业人力资源的价格要高于其他城市，自然房屋成本也高于其他城市。另外，即使是同一城市，不同的房地产也有着不同的市场定位，而不同的市场定位就意味着不同的质量要求，设计理念，选样材料，人工成本也就不同了。材料，人工成本的比重差异是很大的。如面向中高档商业人士的住宅，楼的外观设计，周边绿化可能就要占成本很大一块，而对于面向普通受众的住宅，因为成本因素或是约定俗成，可能这些花费就不大。房地产的质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，影响了房地产的价值和使用价值，也影响了价格。 　　3．资金借贷成本 　　房地产开发企业的资本来源于两个方面：自有资金和外来的债务型或权宜型资金。当前我国房地产企业的自有资金只占到很小的一部分，绝大多数资金来源于外来的债务型或权宜型融资。我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自