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发展商业地产,地产变局下应对策略 　　[摘要]：针对目前住宅房地产的不景气，许多地产商开始转向开发商业地产。针对未来一线城市和二线城市不同的商业地产发展趋势，提出在一线城市开发商业地产的未来模式：由开发时代转向运营时代；体验式消费的商业模式将受到更多关注；国外奢侈品牌的进入改变一线城市的商业布局结构。二线城市开发商业地产的来来模式：从整体上规划二线城市未来的商业地产。 　　[关键词]：商业地产　一线城市　二线城市 　　 　　一、现状分析 　　 　　中国房地产市场从2005年下半年开始膨胀，经过一轮扩张，进入2007年下半年，尤其是进入2008年，全国房地产市场受到政策调控的影响，销售量、房价和房地产开发投资增速进一步回落，行业调整态势明显。特别是住宅业的现状更是令人担忧，消费者持币观望的氛围十分浓厚，销售面积和房价增速也开始回落。 　　相关资料得知，住宅行业供大于求的局面已经形成，行业供应的压力开始增大。因此，现在的住宅市场正处在一个十字关头，应该如何度过这个困难期，是每个开发商的必然思考。 　　虽然目前住宅市场已经哀鸿遍野，但是在宏观经济还保持高速增长的情况下，商业地产的表现还是极其稳健的。 　　根据统计资料显示，从2000年以来，办公楼和商业营业用房的新开工面积和销售面积一直都在增长，在2005年的时候增速达到最高，虽然以后的增速有所放缓，但是绝对量还是上涨的，并且最近几年也是在理性地发展。因此，在现阶段地产变局的形势下，发展商业地产不啻为开发商的一种明智选择。 　　 　　二、未来模式 　　 　　一线城市商业地产的未来发展模式： 　　1、一线城市的商业地产正由开发时代转向运营时代 　　商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。商业地产的开发，应是始于“建”而终于“管”。真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。可以预见，今后的一段时间将是一线城市的商业地产由开发时代转向运营时代的转折期。 　　2、体验式消费的商业模式将受到更多关注 　　体验式消费作为第四种商业模式将受到更多关注。据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是为购物而来。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠，因此在客流量充足的一级城市，开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中，增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段、环境，自身特点，以及客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结合。 　　3、国外奢侈品牌的进入改变一线城市的商业布局结构 　　1991年国际奢侈品品牌登陆中国，它深深地影响着一线城市的商业布局结构。从一开始落脚一线城市的五星级宾馆，高端的客户群以及优良的市场环境，使这些一线城市的商业中心很快繁荣起来。1993年，Givenchy入驻深圳西武百货，随后LV，Burberry等也先后加盟，开启了奢侈品在中国的Shopping Mall时代。寸土寸金的城市商业中心，以及高档商务写字楼的围绕凸现了奢侈品品牌的尊贵地位。北京国贸商城地处高档商务写字楼圈，而上海恒隆就是一个集写字楼与shopping reall于一体的综合商务楼。这些高档写字楼中的城市精英正是城市财富和生活风尚的代表。因此，一线城市的商业布局又有了新的变化。2004年上海外滩3号开幕，2005年34个国际顶级品牌进驻杭州湖滨名品街拉开了我国Boutique Zone时代的帷幕，标志着国际奢侈品品牌进入对一线城市的商业布局又达到了一个新的高度。在一个具有更高的私密性和专属性，更能够体现奢侈品品牌文化和地位的地方布局城市的商业，吸引了更高质量的客流群，以达到活跃城市商业的目的。 　　二线城市商业地产的未来发展模式： 　　1、从整体上规划二线城市未来的商业地产 　　开发商进入二线城市的商业地产发展，不是一个战术问题，而是一个战略问题。 　　二线城市在城市化推进的过程中，蕴含着巨大的发展机会――对全国而言，依靠市场动力解决了城市化进程中的资金资源问题t对地方政府而言，政府与大开发商合作，可以出政绩，对房地产开发商而言，城市拥有庞大的市场需求空间，正适合扩张。 　　二线城市在城市推进过程中，要从运营城市、进