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发展住房租赁需要经济社会环境分析 　　住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。当前，发展住房租赁、多渠道解决住房问题已逐步成为共识。但从实践来看，目前住房租赁市场的发展并不尽如人意。这其中有住房租赁市场本身存在的问题，也有其发展需要的经济社会环境尚不成熟、或尚不具备的原因。 　　一、逐步打破地方政府对“土地财政”的依赖 　　目前，地方政府收入的重要来源之一是土地出让收入和与房地产交易相关的税费。2013年，各地国有土地使用权出让收入41249.52亿元，相当于全国财政收入129142.9亿元的31.94%。2013年房地产“五类”税（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税）收突破1.2万亿元，占地方财政收入的比重进一步提升至17.7%；如果再加上房地产企业营业税和企业所得税，这一比重接近30%。地方政府收入来源结构，以及地方政府承担着与收入状况不相适应的事权的现实，决定了地方政府对土地出让收入的高度依赖。而以土地使用权出让为主的土地供应方式，适应了地方政府的这一需要。开发商通过出让方式获得建设用地，建设住房后立即销售便成为理性选择。 　　因此，要持续发展住房租赁，使住房租赁在解决居民住房问题上发挥更大的作用，从长远看，需要对现行财政体制加以改革，理顺地方政府收入来源的渠道，使其逐步摆脱对土地出让收入的依赖。具体来说，一是按照十八届三中全会要求，建立事权和支出责任相适应的制度，中央和地方按照事权划分相应承担和分担支出责任。二是培育地方主体税种，通过房地产税、资源税改革，逐步取代土地出让收入。三是改革土地供应制度，规范发展按年缴纳地租的土地年租制，为租赁型住房发展提供低成本的建设用地。 　　二、改革创新住房开发经营模式，完善信贷和税收等支持政策 　　目前，我国的房地产开发模式主要有三个特点：一是通过土地招拍挂等方式以自有资金取得出让土地的使用权；二是开发资金来源以银行贷款为主，开发企业以较低比例自有资金撬动银行贷款，融资杠杆效应明显；三是通过商品房预售和销售回款，完成资金循环。在这种开发模式下，开发企业承担了巨大的融资压力，为了维持资金链运作，必须通过出售方式来回收资金并偿还银行贷款，难以通过租赁方式经营房地产。因此，现有以土地出让――银行贷款――商品房销售（预售）为核心的房地产开发模式实际上限制了住房租赁市场的发展。 　　要从根本上解决这个问题，需要对现有住房开发经营模式加以改革：一是重塑房地产开发企业的定位，使其兼具房地产开发商、投资商、经营商的多重功能。拓展房地产企业融资渠道，发展直接融资。二是改革房地产经营模式。扶持房地产企业适应住房市场从增量市场向存量市场的转变，调整自身资产配置，从完全出售住房转向出售和持有住房并重转变，持有一部分住房用于租赁经营。三是建立政策性住房金融机构，为租赁性住房建设提供长期、优惠利率的信贷支持。四是完善支持住房租赁的税收优惠政策。依法推动房地产税的改革，增加住房持有环节成本，使闲置住房进入市场；减少住房租赁环节税种和税负，如通过合并征收并适当减免个人所得税、营业税等方式，鼓励将闲置房源用于出租；出台支持开发企业和机构开发租赁住房的税收优惠政策。五是培育多元投资主体，参与住房建设和经营，如住房合作社等非营利组织。六是完善社会对房地产企业的评价体系。例如，银行对房地产开发企业发放贷款时，不是简单的考核其资金周转率等财务指标，还应考虑其持有和出租物业产生的长期稳定收益情况。 　　三、打开户籍、教育、保障等社会政策对租赁住房者的“隐性限制” 　　从理论上看，购买住房和租赁住房都是解决住房问题的方式，差别在于所居住住房的产权形式不同。但在我国目前实践中，户籍、教育等社会政策对租赁住房的“隐性限制”还在一定程度上存在，导致租赁住房群体享受的社会待遇还有所区别。 　　1.租赁住房能否落户。国办2011年《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》规定，在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口；在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口。按照这一规定，实际上已承认租赁住房也是合法稳定住所的一种形式，可以以此作为申请登记常住户口的依据。 　　2.租赁住房能否满足子女入学条件。目前，国内部分城市已实现以房屋租赁证作为子女入学凭证。以深圳市为例，对符合条件办理房屋租赁登记或备案手续的核发《房屋租赁凭证》，市民持有该凭证可以办理子女小学、初中入学手续，以及申请租房补贴等。 　　3.租赁住房者能否就地