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商业地产开发项目风险管理 　　石河子市一统房地产开发有限责任公司 832000 　　摘要：在过去的十多年里，房地产业发展迅猛，已成为国民经济的支柱产业。然而，随着房地产企业的增多与房地产业发展速度的放缓，房产业竞争日趋激烈，使房地产开发商面临着巨大的挑战，为了在竞争中生存和发展，必须提高项目与企业的经济效益，因此商业房地产开发的风险管理显得越来越重要。下文主要围绕商业地产开发企业进行项目风险管理的具体措施展开讨论。 　　关键词：商业地产；开发项目；风险管理 　　引言 　　商业房地产项目无论在资金投入或者是人员安排，涉及的内容都非常多，因而具有一定的风险性。作为商业地产的项目管理人必须对项目的各种风险了如指掌，否则项目可能失败或带来不可估量的损失，甚至给企业带来毁灭性的打击。因此如何对房地产企业的财务以及运营风险进行规避，提高企业的管理效率，保持房地产企业持续不断的资金流显得尤为重要。下文简要地探讨了商业地产开发风险管理的细分与执行措施。 　　1.市场背景与目标客户设定 　　城市功能规划、城市产业规划、城市交通规划和区域商业规划是目标客户设定过程中，宏观分析部分，最为基础和重要的内容，因为这些规划会严重影响人群结构、分布、流向和竞争态势。当商业项目选址得以落实，大体的人群已经确定，此时，应以项目所在地为中心，全面而透彻地进行人口分析。人口分析的要点体现在年龄结构、性别结构、受教育结构、空间分布、消费能力、消费行为、居住地或工作地到项目所在地的抵达性等。如果此处的人口分析得出人群的整体数量和质量并无多大潜能，那么，相关分析必须回到前一步骤的宏观分析，从而审视选址的正确性。这是风险管理中务必注意的过程管理。 　　客群细分是确定目标客户非常重要的一步，这关系到未来的业态组合和项目整体定位等。项目风险管理过程中需对不同细分方法进行敏感性分析，从而确保客群细分的稳定性和准确性。 　　当客群细分完成后，目标客户设定便有了坚实的基础。然而在进行目标客户设定前，竞争性分析是必不可少的。通过分析现有商业地产项目和未来商业地产项目的各项要素，依据项目自身的可能优势，确定应该从竞争中去争取的目标客群，应该提供稀缺产品去满足的补缺市场目标客群以及非目标客群。 　　目标客户选定过程和结论是商业地产项目风险管理最难把握，却又必须重点把关的环节。风险识别和评估需对相关数据的真实性和敏感性进行考核，同时，需要充分考量各项数据、逻辑和结论的一致性。 　　2.市场定位 　　在目标客户选定的基础上，商业地产项目市场定位将指明项目整体的发展方向。市场定位是一个树立项目识别系统的独立部分，同时，市场定位也是一个综合性课题，其中包含如下规划和分析要素：项目差异化策略、业态规划、体量规划、布局规划、商户模拟搭配、开发进度和项目影响等。 　　差异化策略是项目应对竞争和树立竞争门槛的关键，同时也会为项目带来相应的风险。如果差异化程度过大，正面的效果可能让项目独树一帜，成为市场中耀眼的明星，与之相对，差异化越大意味着与传统市场的偏离也就越大，如果相应的差异化未能形成特别的吸引力，则项目便意味着相应的风险。 　　为了避免不必要的损失，项目开发进度十分讲究。不同的开发进度，会影响开发成本和项目运营，因此，过早或过晚都对项目不利。在项目开发进度规划过程中，相关战略规划需考虑项目与周边环境的互动性或项目影响。风险管理是全局的观察者，承担着项目各环节承上启下的见证和监督任务。 　　3.产品设计 　　商业地产是商业和地产的综合体，战略规划侧重于商业分析和规划，商业地产项目产品设计和建造则是真正的地产开发。商业地产项目产品设计和建造的核心内容包含以下板块：土地使用规划、交通动线规划、建筑和机电设备规划、场内人行动线规划，场外人行动线规划，外立面设计、景观设计和物业管理规划等。 　　商业地产项目开发的产品设计和建造过程，风险动因集中在动线设计和建筑与机电设备两个部分。 　　动线设计包含交通动线、场外人行动线和场内人行动线三部分。交通动线设计规划过程必须与考虑项目自身可控制区域与不可控的公共区域间的协同，从而增加客户的易达性。如果交通动线设计不合理，很可能造成“隔街遥望是繁华，反观项目独罗雀”的尴尬局面。因此，交通动线是商业地产项目的咽喉，务必保持畅通易达。与之对应，场外人行动线的重要性不言而喻。 　　建筑和机电设备的设计决定了整个商业地产项目的功能。商业地产项目是建筑的综合体，不同板块都意味着不同的需求。不同空间要么不存在相互转化的替代性，要么会造成功能不协调所带来的硬件浪费。不同业态对建筑物的大小、位置、承重、层高、水电和排污等要求各异。为了满足各类需求，项目开发的成本大有不同。市场定位过程中的业态规划相当重要，也正因为如此，业界专业人士比较推崇万达地产