基于市场价值城市国有土地使用权续期研究.docVIP

基于市场价值城市国有土地使用权续期研究 　　摘要：通过分析土地使用权续期问题及成因，提出基于市场征收的土地使用权价值测算；通过国内外部分地区现行做法、收费标准的对比分析，指出完善土地使用权续期费用测定的必要性；以沈阳某地为背景，借助房地产征收的定量分析，论证出市场下的续期费用标准，对土地续期工作提供了有益的指导。 　　关键词：土地使用权；土地属性；使用价值；土地制度；土地征收 　　中图分类号：F282 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2018）02-0055-61 收稿日期：2017-11-23 　　1 我国城市国有土地使用权的制度及背景 　　1.1 续期的争论 　　2016年，有媒体报道了温州土地使用权到期事件。温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价接近100万元的房子面临要花费数10万元（房产交易价格的三分之一到二分之一）的高额土地出让金重新购买土地使用权才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。与此同时，有关于土地使用权续期的争论也在持续发酵。 　　1.2 1949年后土地制度的变迁 　　1949年后土地改革的开始，沿袭了历史上的土地私有制，广大的劳动人民开始成为土地的主人，同时拥有了土地的所有权和使用权，但是这种小农经营渐渐阻碍了我国工业化发展的步伐，终于被历史所淘汰。随之我们迎来了农业生产互助合作化运动，从生产互助组开始，在一些简单的生产环节上进行互助，再到初级农业生产合作社时期将一部分土地交由集体，开始了初步的集体经营，但在这过程中一直都没有改变农民的土地私有制。 　　社会主义改造时期，发展到高级社时期农民对土地的所有权和使用权统一收归集体，人民公社时期集体化程度达到顶峰；随后农民自发组织了“包产到户”，一场自下而上的运动得以开展。十一届三中全会确立家庭联产承包责任制，所有权经历了从私有到集体所有的变化，与经营权逐渐走向分离。1982年《宪法》中出现“城市的土地属于国家所有”；1988年《土地法》提出土地使用权由无偿无限期变为有偿有限期。土地使用权的变迁方式也从强制变迁走向诱致变迁。 　　1.3 现行土地出让制度 　　1987年9月，深圳市政府分别以协议和招标方式出让了两块土地的使用权，开始了现在广泛实行的土地出让制度。土地出让是指国家行使国有土地所有者的权利，将国有土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者使用，土地使用者要为此支付相应的土地出让金。土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让出租或抵押，以此方式获得的土地称为出让土地。 　　1.4 国外做法 　　1.4.1 美国地产按时缴税 　　在美??购房，付完钱办完手续，没有房产证，只有一份叫做产权转让书的文件，而且这张证书即使丢了也没关系，因为所有关于房产的信息已全部登记在政府网站。在美国购买了房子，产权包括土地和房屋的产权，但你只有按时缴纳地产税，房子才算真正是你的，美国大概会每半年征收一次，如果抗拒不缴或逾期欠缴，则收归政府所有并公开拍卖。继承方面，子孙们必须在缴足遗产税后，才能真正继承祖父辈们的房地产，同时继续缴纳地产税。 　　美国国土面积中私人所有的土地占58%，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物大小、形状等），这三部分权益可以分别转让，政府无权任意征用与拆迁。 　　1.4.2 日本的土地使用期限永久 　　日本的房产证是一种名为“房产契约证”的本，房屋使用权是永久的，房屋所占用的土地也归个人所有。 　　在日本，一旦购入，土地的使用期限是没有规定的，可永久使用。而关于建筑物用途，在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造，用途单一。而在日本的规定较有余地，基本上都不会硬性规定为单一的用途。现在没有进行建设的土地，将来也可以改建为办公楼或者其他商业设施。 　　1.4.3 英国房产租赁使用权 　　英国的房产产权分为永久产权、租赁使用权两种，租赁的最长租期是999年。英国的永久产权房，业主对土地及土地上的一切不动产，包括土地、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权。产权人可以依照法律自由使用，出租，抵押，或转让房产。转让房产后，永久产权会被依法转交给下一任房主。 　　英国的租赁使用权中，一般房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有，买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明，一般年限都很长，如999年、250年，125年的租约最为常见，999年后，