房地产项目开发公司-收益法基础法.pdfVIP

三湘股份有限公司拟收购 上海中鹰置业有限公司 股权项目评估说明 沃克森评报字【2013 】第0260 号 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 二O 一三年九月十日 三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目 ·资产评估说明目录 资产评估说明目录 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 2 第三部分：评估对象与评估范围说明 3 一、评估对象和范围 3 二、实物资产的分布情况及特点 5 三、企业申报的账面或账外无形资产 6 四、企业申报的表外资产的类型、数量 6 五、引用其他机构出具的报告情况 6 第四部分：资产核实情况说明 7 一、资产核实内容 7 二、资产核实人员组织、实施时间和过程 7 三、影响资产核实的事项 9 四、资产核实结论 9 第五部分 资产基础法评估技术说明11 一、非实物流动资产评估技术说明11 二、存货评估技术说明 13 三、长期股权投资评估技术说明 39 四、机器设备评估技术说明 39 五、递延所得税资产评估技术说明 46 六、负债评估技术说明 46 第六部分 收益法技术说明 49 一、收益法的应用简介 49 二、收益法适用前提条件 50 三、评估假设 51 四、宏观经济的分析 51 五、房地产行业发展状况 52 六、区域经济和市场分析 53 七、公司竞争能力及经营状况分析 54 八、未来年度现金流的预测 55 九、折现率的预测 63 十、评估值的计算过程及评估结论 66 第七部分 评估结论及其分析 69 一、评估结论 69 二、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑 72 1 三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目 ·资产评估说明 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者 部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 1 三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目 ·资产评估说明 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由资产评估委托方和被评估单位共同撰写并盖章，详细内容见资产评 估说明附件1。 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 2 三湘股份有限公司拟收购上海中鹰置业有限公司股权项目 ·资产评估说明 第三部分：评估对象与评估范围说明 一、评估对象和范围 本次评估对象为上海中鹰置业有限公司的股东全部权益价值。 股东全部权益账面金额 10,387.98 万元，拟转让股权持有单位已声明其所持有股 权不存在抵押，质押、冻结等权属瑕疵事项，并承诺该股权权属清晰，合法，不存在 任何法律纠纷事项。 具体评估范围为三湘股份有限公司于评估基准日拟收购上海中鹰置业有限公司 股权行为所涉及的全部资产及负债，其中资产总额账面值 182,069.47 万元，负债总额 账面值 171,681.49 万元，所有者权益账面值 10,387.98 万元。评估前账面值已经天职 国际会计师事务所 （特殊普通合伙）审计，并出具了天职业字[2013]325 号的无保留意 见审计报告 。 资产评估范围申报汇总表