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学习美国房改经验遗憾 　　制订《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号，简称“23号文”）之前，我国曾几次派团赴美国去考察和学习他们的房改经验。由于每个团的考察时间都很短促，因而当时对美国的经验了解得比较肤浅，汲取其经验就很难到位。现将近十几年不断收集的、比当时了解更深入一些的情况简介如后，并做一些分析。 　　一、美国的房改和现代住房制度 　　1930年美国召开全国住房会议，决定实行房改，改革旧的住房商品化、市场化制度，推行现代住房制度，主要内容是，对占居民总数20%的高收入者供应商品房，对占居民总数62%的中等收入者供应含有一定住房福利的社会住宅，对占居民总数18%的低收入供应含有较多住房福利的廉租屋。世界住房界认为，这是一个认真汲取英国房改的经验教训、加以改进和合理化的住房分类供应制度。美国的制度从本国的实际出发，有以下主要特点： 　　（一）没有像英国那样让居民没有区别地享受同样的住房福利，而是将居民分为高、中、低三种不同收入者，在住房福利支持上，则采取不给、少给和多给的区别对待、分类供应。 　　（二）没有像英国那样开始时全盘摒弃商品化和市场化，而是一开始就实行住房福利与商品化相结合。即对高收入者实行住房商品化，中等收入者购买了带有一定福利的社会住宅后，可以自由买卖，进入商品化行列。 　　（三）由于社会上有大量充裕的、可供低收入者租用的住房。因而不建公房，而是让低收入者到市场上去租住政府规定房租以内的住房，低收入者拿出本户25%的收入付房租，其余部分由政府补贴。 　　（四）美国已形成了一个比较富裕的中等收入阶层，其房价收入比在三至六倍之间。也就是说，已经具有购房能力（注：上世纪80年代和90年代我们曾两次去美国考察，收集到的资料是，各城市的中低收入者的收入分界线，是按占居民18%低收入者的高限反算出来的。当时中等收入者的户年均收入在24000美元至10万美元或12万美元之间。当年美元与人民币的比值为1：8.3，换算成人民币，约为20万元至100万元，在我国是当之无愧的高收入者。固然，1930年中等收入者的收入要低于八、九十年代，但买得起房的仍占多数） 。因此，美国只给中等收入者较少的住房福利，主要有：一是在建社会住宅时酌减税费和提供低息贷款；二是居民购房可以取得最长30年的低息住房抵押贷款（1930年后的较长时间里，美国能坚持推行低息贷款。二战以后，随着居民收入的提高，贷款利息也逐步有所提高）。 　　（五）居民购房后，按每月归还的抵押贷款本息，相应地减收所得税。这里要说明两点。1.“二战”以后，由于居民的收入进一步提高，绝大多数中等收入者即使政府不给优惠也买得起房。因此，各城市对建设社会住宅的税费和低息优惠已陆续消减。2.虽然有些专家认为社会住宅已经名存实亡，但美国官方迄今仍保留社会住宅这个名称，并保留购房长期抵押贷款和相应减收所得税两项优惠，其好处：一是可以保留政府在住房问题上为广大居民谋福利的美誉；二是有利于刺激中等收入者居民不断地换购更高档次住房的积极性。居民平均一生换购住房次数越多（注：美国居民平均一生换购住房次数在7次以上），市场越活，越有利于推动经济发展。 　　（六）中等收入者购买社会住宅后可自由租售，即售后可进入商品行列。由于绝大多数中等收入者都具有购房能力，这一办法是合适的，不会引发住房问题。 　　（七）20世纪初，美国已是住房条件相对较好的国家，住房难的问题不像英国那样突出（当然低收入者的住房问题还是不小的），因而在何时推行现代住房制度，曾反复研究而一直未作决定。而在1929年爆发了世界上最大的经济危机。美国政府当时研究认为，及时推行现代住房制度，不仅能较好、较快地解决低收入者的住房难问题。而且新制度能够把政府投入与调动居民住房消费结合起来，加快住房建设，带动相关产业，有利于加速从危机中复苏经济的步伐。这就是美国在1930年才推行现代住房制度的主要原因之一。 　　（八）美国政府认为，本国社会上存在的住房问题，主要是因低收入者住房难。只要把他们的问题解决好，全国的住房问题就解决了。办法是：将低收入者的比例定为18%，廉租屋所需补贴资金由中央政府拨付。由于美国政府经济实力强，在国会通过颁布新住房制度后，低收入者所需补贴资金都能如数及时下拨到位，因而成为在新制度颁布后迅即解决好住房问题的国家。 　　（九）二战以后，美国从其土地资源丰富的国情出发，普遍地推行大套型住宅。新建中等收入者住宅一般的套型多在150平方米以上，200平方米以上套型也占很大比重。特别是最近一段较长的时间里，许多城市大力修建郊区住宅。即在郊区先建一批连接公路主干道（多为高速公路）的乡间公路，然后沿着乡间公路每隔一二百米建一幢住宅。由于这些住宅占地宽阔，套型多在200平方米以上