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对以房养老思考 　　【摘 要】随着我国社会老龄化和家庭空巢化的加剧，养老危机已经越来越突出，我国目前主要采用的养老方式即社会保障和家庭养老还不能有效的解决这一严重问题。对此，有人提出了以房养老这一方式，那么，以房养老在我国是否可行呢？本文主要是通过对我国以房养老的发展现状、发展的必要性和可行性以及存在的困境进行了深入的探讨和分析，在此基础上通过对国外成熟的经验与做法的借鉴并对我国以房养老做出了前景展望。 　　【关键词】老龄化；以房养老 　　根据2010年第六次全国人口普查得知，我国60岁及以上人口数为1.78亿，占全国总人口的13.26%；其中65岁即以上人口为1.19亿，占8.87%。由此可见，我国早已步入老龄化社会。而且60岁及以上人口以每年3%的速度递增，到2045年左右，我国60岁以上人口将占总人口的30%。面对老龄化社会的匆匆到来以及空巢老人的增多，我国基本的养老保险和一直以来的家庭养老面临着严峻的挑战，许多老年人由于积蓄不多、医疗费用高等原因无法满足其基本的生活需要。在此背景下，以房养老模式在北京、上海、南京等城市相继试行。那么，什么是以房养老，它在我国有没有现实可行性呢？ 　　1.“以房养老”的涵义 　　1.1 “以房养老”的概念 　　“以房养老”有广义和狭义之分。广义上是指利用自己拥有的住房取得养老金的做法；狭义的“以房养老”也被称为住房反向抵押贷款，指老年人将自己拥有的住房产权抵押到保险公司、银行等金融机构，金融机构对老年人的年龄、预估寿命、房屋的现值及未来增值等进行综合评估，将其房屋的价值以养老年金或者其他形式支付给老年人，用以保障老年人经济生活的一种新型养老方式。 　　1.2 “以房养老”的形式 　　根据对房子处置的方法的不同，我们将“以房养老”的具体形式主要分为三种： 　　（1）抵押式。将房子用于抵押贷款，在贷款期间对住房拥有使用权，去世后则用房屋来偿还贷款，剩余部分交由继承人。主要面向银行保险公司等金融机构和有政府背景的公益机构。这是最初的以房养老的本意——住房反向抵押贷款。 　　（2）出租式。将房子出租，用租金去租用一个小一点或者便宜一点的房子，租金差价用来养老生活。带有很大的交易成本和不确定性，属于自助性养老，称为“以房换养”。 　　（3）出售式。将房子出售，这笔售房款可以用来换购小房子用差价养老、可以租用原来的房子和养老或者选择老年公寓购买养老服务。同出租式一样属于自助性养老，称为“以房自助养老”。 　　2.我国“以房养老”的现状 　　2.1 以房养老模式在我国的实践 　　2005年4月初，南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，资源将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房产权将在老人逝世后鬼养老院所有。然而这种尝试由于在实际操作中存在着种种困难，历时两年便夭折了。 　　2007年6月，上海公积金管理中心推出了一种叫做“以房自助养老”的创新型养老模式。即65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返祖给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。尽管试点推行期间许多老年人前来询问，但最终大部分人选择了放弃，效果也是不尽如人意。 　　2007年11月，北京寿山福海国际养老服务中心和中大恒基房地产经纪有限公司共同成立了北京首家“养老房屋银行”，它是在不变更房屋所有权的前提下，对老人的房屋招租实现其资产价值，利用租金收入支付养老费用。根据协议，60岁以上拥有产权住房的老人可以申请入住中心，而老人的房屋可以委托中大恒基，有专业的机构对房屋进行评估、招租，租房收入用于支付老年人的入住费用。但据报道，“养老房屋银行”的举措也遭到了冷遇。 　　2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。养老按揭是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，有老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，到期后再一次性偿还剩余本金，如果到期后不能偿还本金，将以所抵押的房产处置后资金偿还银行贷款。 　　2.2 我国以房养老模式的现实运行困境 　　虽然以房养老的模式对我国来说是一个不错的选择，既可以减轻国家的负担，又可以盘活不动资产，为老年人的基本生活提供保障。但是从我国各地区以房养老模式的试运行中可以看出，该模式还存在许多现实困境。 　　（1）相关的法律制度尚不完善。以房养老牵涉政府、民政局、人社局