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对“住房限购”现象的分析 　　摘 要：现在中国大多数的城市的房价远超其价值，已经产生了泡沫，普通家庭已经买不起房却需要房，房奴的壮大势必影响社会的发展。为遏制房价过快增长，抑制炒房，中央出台了一系列房地产调控和政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位调控。该文以房地产调控政策作为研究对象，深入探究了地产调控的功效与影响。 　　关键词：房地产；限购；投资需求；消费需求 　　 　　北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，35个重点城市相继实施限购细则，标志着新一轮的地产调控政策出台。那么什么是限购？其本质是什么？限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。在收入差距大而供给相对不足的情况下，经济学分析表明，针对必需品或消费者偏好极为不均的产品进行限购比传统价格机制更为合理，因为限购拉平了不同消费者之间的边际效用，保证了稀缺资源的有效分配。 　　一、我国房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计 　　撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步抑制投资性的需求。 　　二、为什么发起限购令 　　（一）贫富差距大 　　改革开放以来，我国在经济增长的同时，贫富差距逐步拉大，总和各类居民收入来看，基尼系数越过警戒线已是事实。我国实际的基尼系数已经大大的跨过国际警戒线0.4,2004年国家统计局公布的数据0.47（2008年已经达到了0.486）中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度，总人口中20%的最低收入人口占收入的份额仅为4.7%，而总人口中20%的最高收入人口占总收入的份额高达50%。而限购的传统理论正是收入差距大，同时，限购的产品（住房）出现了供给不足，而且该产品是生活必需品（边际效用下降较快），或者该产品在各个消费者之间效用差距极大。限购，或者说限投资就是一种调和资产市场巨大波动的办法。面对热钱，采取资本管制，防止热钱涌入，带来资产泡沫。资本管制是非常合理的，如果没有资本管制，单靠汇率升值应对热钱涌入，其代价太大。 　　（二）房地产及其在中国的特殊性导致中国房地产价格一直居高不下 　　房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点，它既是消费品也是投资品；房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降――建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。 　　至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点： 　　第一，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方政府这么做。也就是说，中国地方政府在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨（莫斯科市长曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在我国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价）。 　　第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。 　　第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独