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对我国房产税改革一些思考 　　摘要：房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，属于财产类税种。房产税税制结构是否合理，是否能使房产税很好地起到作用值得我们研究。本文分析了我国现行的房产税税制的四大弊端。这些弊端事实上并不仅仅是阻碍了房产税收入的增长，而且对社会公平也产生了一定程度的干扰作用，并就此提出了一些对策。 　　关键词：房产税；税制；征税范围；征管；计税依据 　　一、引言 　　国外房地产税制主体税种均由三大类型构成：房地产保有税类、房地产取得税类、房地产所得税类。房产税就属于房地产保有税。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依房地产的存在形态――即土地、房产和房地合一的不动产来设置。对房地产保有征税，目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。我国现行的房产税设立于1986年，是以城镇中的房产为课税对象，按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。虽然从规模上看，房产税始终是一个小税，但是自从20世纪90年代中期以来，房产税收入规模扩张速度远远大于同期税收总额的扩张程度，房产税收入在小税种中排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上越来越小。 　　随着经济体制改革的深化，房屋产权人由过去以国家单一结构逐渐变为私人、集体和国家以及国外个人多元结构格局。随着土地使用权的买卖活动日益活跃，为国家房地产税的税源扩大创造了雄厚的物质基础。为了符合社会主义市场经济的需要，更好地发挥房产税对经济的调节作用，我们有必要对原有房产税进行修订。1994年实施的税制改革取得了很大成就，但也存在若干不足。房地产税制的不足之处如果不能得到很好的改进，将会对房地产业的发展产生不良的影响。 　　二、我国现行房产税税制的四大弊端 　　我国现行的房产税税制有四大弊端：一是征税范围过窄；二是两套税制有违公平；三是计税依据不合理；四是房地产税费过于混乱。这些弊端事实上并不仅仅是阻碍了房产税收入的增长，而且对社会公平也产生了一定程度的干扰作用。 　　1．征税范围过窄。房产税的税制与快速发展的城市经济不相适应。按照规定，房产税的征收范围只包括城市、县城、建制镇和工矿区，是因为这些地区经济发达，纳税能力较强，而不包括农村。但随着城市面积的扩大，过去是农村的，现已变为城镇，使新开发的房地产具有了商业经营性质，特别是近年来农村工业和副业有较大发展并具有一定实力，有些地区与城镇相差无几。对这部分房屋产权所有者征税，纳税人是有负担能力的。如还按原有的规定执行则会给房产税的征收带来问题，以致不少税务机关面对在阡陌的田野上建成的大批高级公寓、商品房和联体别墅征收房产税感到犯难。如果按照房产税暂行条例规定执行，那么建在城乡结合部的大量内销商品房是无须缴纳房产税的。征税范围城乡有别，不利于企业在同等条件下展开竞争。过窄的征税范围影响了其公平性，也容易形成“合法”避税，有必要也有可能将房产税的征税范围延伸到农村。 　　2．两套税制有违公平。目前我国在房产税方面实行内外两套税制。这直接形成了税负失衡格局。现在我国已加入世贸组织，内外资企业公平税收待遇是基本政策思路。根据规定，内资纳税人（自然人与法人）按照1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳税收，而涉外企业和外籍人员则是按照1951年制定的《城市房地产税暂行条例》缴纳税收，其税率依据房产的计税价值或房产的租金收入分别确定。即使是同一税种，房产税在从价、从租方面，内外资纳税人的税负也有区别，涉外企业与外籍人员缴纳的房产税无论是出租还是自用，全部按照房产原值扣除80%后按1.2%税率征收；内资纳税人在缴纳房产税时，如用于出租，则要分公房与私房，公房税负低，私房税负高，但无论如何，内资出租房产以后缴纳的房产税均高于外资，内外资有别的房产税政策是不利于公平税负的。 　　3．计税依据不合理。现行房产税计税依据的不确定性，影响地方财政收入。根据房产税暂行条例规定，房产税的计税依据是房产余值或租金收入，凡房屋出租的房产税必须以租金收入为计税依据，而不得以房产余值为计税依据。这样便带来了几个问题：同一税种，有两种计税依据，不够规范；对于房屋出租者来说，除了按租金收入征收12% 的房产税外，还要征收5%的营业税及附加税，有重复征税、税负偏重之嫌；由于受租金高低的影响，从租计征房产税的企业税负相差甚大，很难体现合理负担、公平税负的原则，但若以房产余值计税，其税负偏轻，只占房产原值的0.9％，且评估与不评估税负相差太大，势必影响地方财政收入。这种计税依据暴露出的矛盾是房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。另外，房产税的税率太单调，不能起到公平税负的和调节